Condono edilizio, ultimazione dell’opera e stato di deterioramento (TAR Lazio n. 1971 del 02.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il requisito dell’ultimazione dell’opera, ai fini del condono edilizio, va accertato secondo il criterio strutturale per le nuove costruzioni e secondo il criterio funzionale per le opere interne o i manufatti con destinazione diversa. Per gli edifici ultimati si intendono quelli completi almeno al rustico, con esecuzione delle tamponature esterne e della copertura idonee a rendere individuabili e calcolabili i volumi. L’assenza di elementi di copertura in plastica, soggetti all’erosione del tempo, costituisce indice di deterioramento e non di mancata ultimazione. Lo stato di deterioramento non è condizione ostativa prevista dalla legge al rilascio del provvedimento favorevole. Spetta al richiedente l’onere di dimostrare l’epoca di realizzazione dell’abuso, secondo il principio di vicinanza della prova.

Il Fatto

Il Comune di Roma Capitale ha rigettato l’istanza di condono edilizio, presentata ai sensi della legge n. 326/2003 e della legge regionale n. 12/2004, relativa a una veranda di circa ventisei metri quadrati di superficie utile. Il diniego si fonda sulla mancata realizzazione delle opere entro il 31 marzo 2003. I ricorrenti hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR Lazio, articolando cinque motivi accomunati dal profilo del completamento dell’opera.

Il Comune si è costituito chiedendo il rigetto del ricorso. La causa è stata trattenuta in decisione all’udienza pubblica.

La Motivazione della Corte

Il Collegio richiama l’art. 31, comma 2, legge n. 47/1985, i cui principi valgono anche per i condoni successivi, e individua due criteri alternativi per verificare l’ultimazione: quello strutturale, per le nuove costruzioni, e quello funzionale, per le opere interne o i manufatti con diversa destinazione. Nel caso di specie rileva il criterio strutturale.

Per costante giurisprudenza sono ultimati gli edifici completi almeno al rustico, cioè mancanti solo delle finiture ma comprensivi delle tamponature esterne, che rendono i volumi individuabili e calcolabili. Il Collegio richiama sul punto Cons. di Stato, Sez. IV, n. 130 del 1998.

Il Tribunale ribadisce poi che l’onere della prova sulla data di esecuzione dell’abuso grava sul privato richiedente, in applicazione del principio di vicinanza degli strumenti di prova ex art. 2697 cod. civ. In difetto di tale prova l’amministrazione ha il dovere di negare la sanatoria, come affermato da Cons. Stato, Sez. VI, n. 6720 del 2019.

Nel caso concreto il Collegio ritiene dimostrata la realizzazione delle opere in data antecedente al 31 marzo 2003, desumibile dalle fotografie allegate all’istanza di condono, dallo stato di conservazione e dalla perizia depositata. Quanto alla completezza, le immagini mostrano una veranda con elementi portanti e struttura superiore in metallo, poggiata su parapetti in muratura e tamponata con chiusure trasparenti. L’opera risulta definita nella sua struttura essenziale, inclusa la copertura in metallo, tale da consentire il calcolo della volumetria.

La mancanza di alcuni pannelli di copertura in plastica è indice, per il Tribunale, non di mancata ultimazione ma di deterioramento, condizione non prevista dalla legge come ostativa. Solo l’assenza della struttura superiore in ferro avrebbe potuto fondare la deduzione della mancata ultimazione. Il Collegio esclude inoltre che l’opera sia inesistente, poiché le immagini tratte da Google Earth non consentono di vedere i muri perimetrali, pur mostrando la struttura superiore in metallo. Il ricorso è pertanto accolto, con condanna dell’amministrazione alle spese di lite.