Stato legittimo dell’immobile e licenza edilizia nel suburbio storico (TAR Emilia-Romagna n. 313 del 09.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il regime probatorio semplificato dello stato legittimo previsto dal quarto periodo dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001 opera solo per gli immobili realizzati in un’epoca in cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio. Tale presupposto va verificato alla stregua della disciplina effettivamente vigente ratione temporis e ratione loci, senza che rilevi la sola collocazione dell’opera anteriormente al 1° settembre 1967. Ove un regolamento comunale o d’igiene, non abrogato dalla normativa statale sopravvenuta più liberale, imponesse la licenza, lo stato legittimo resta ancorato al titolo abilitativo reperito ai sensi dei primi tre periodi della medesima disposizione. La declaratoria di inefficacia della SCIA tempestivamente adottata assorbe e rende irrilevante il successivo provvedimento di archiviazione, privo di autonoma lesività.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di un immobile residenziale, hanno delegato la promissaria acquirente a presentare una SCIA per demolizione e ricostruzione con ampliamento. Il Comune ha comunicato i motivi ostativi, poi ha dichiarato l’inefficacia della segnalazione e inibito l’intervento, indi ha disposto l’archiviazione. I proprietari hanno impugnato sia il diniego sia l’archiviazione, chiedendo l’accertamento della piena efficacia della SCIA e deducendo la natura parziale dell’unico titolo reperito, risalente al 1944 e relativo alla sola autorimessa, oltre al regime di edilizia libera asseritamente vigente sull’area.

Il Comune si è costituito, eccependo in via preliminare il difetto di interesse dei proprietari e controdeducendo nel merito sulla correttezza del proprio operato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di inammissibilità. La SCIA è stata presentata su delega dei proprietari; la controversia incide sulla determinazione dello stato legittimo, qualificazione che inerisce direttamente alla sfera giuridica del titolare del bene. Sussiste dunque un interesse diretto, concreto e attuale.

Sul profilo temporale dell’esercizio del potere inibitorio, il Collegio ricostruisce la sequenza: SCIA presentata il 14 febbraio 2025, preavviso di rigetto del 28 febbraio, osservazioni dell’11 marzo, diniego del 19 marzo, archiviazione del 29 aprile. Il preavviso ha legittimamente sospeso i termini procedurali, ai sensi dell’art. 14, comma 6, L.R. Emilia-Romagna n. 15/2013 e dell’art. 10-bis L. n. 241/1990. La comunicazione di archiviazione è atto di mera conferma e sollecitazione, privo di lesività autonoma.

Sul merito, la questione centrale è l’ambito del regime probatorio invocato. Il quarto periodo dell’art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001 richiede che l’immobile sia stato realizzato in epoca in cui il titolo non era obbligatorio. Il Collegio accerta che l’area era invece soggetta a licenza: il Regolamento d’Igiene allora vigente imponeva il consenso del Sindaco, e l’immobile ricadeva nel suburbio, a meno di un chilometro e mezzo dalla cinta daziaria. La Legge Urbanistica n. 1150/1942, all’art. 31, ha fissato uno standard minimo uniforme senza abrogare i regolamenti comunali più rigorosi, come confermato dal Consiglio di Stato, Sez. VII, n. 8809 dell’11 novembre 2025. Anche il Piano regolatore del 1940 collocava l’edificio in zona E, ricompresa nel perimetro di piano: la linea verde invocata dai ricorrenti è mera bordatura grafica, estranea alla legenda.

Ne consegue l’inapplicabilità del regime semplificato del quarto periodo e la correttezza del riferimento ai primi tre periodi: essendo disponibile il solo titolo del 1944, relativo all’autorimessa, lo stato legittimo resta limitato a quanto ivi risultante. Nemmeno il principio di prova del titolo non reperibile soccorre la tesi attorea, che tende invece a dimostrarne la non necessità. Il ricorso e i motivi aggiunti sono respinti; le spese sono compensate.