Costo di costruzione ridotto per ristrutturazione fuori dagli ambiti tutelati (TAR Lazio n. 3056 del 17.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’esenzione dal contributo di costruzione prevista per gli interventi di ristrutturazione e ampliamento di edifici unifamiliari, in quanto derogatoria della regola generale dell’onerosità del titolo edilizio, è soggetta a interpretazione restrittiva. Essa è circoscritta agli interventi che non mutino sostanzialmente l’entità strutturale e la dimensione spaziale dell’immobile e non ne elevino in modo apprezzabile il valore economico. La riduzione del costo di costruzione per la ristrutturazione edilizia, invece, incontra il limite del mantenimento di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche solo per gli immobili ricadenti negli ambiti di particolare tutela indicati dall’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001: quando il vincolo paesaggistico deriva dall’art. 134, comma 1, lett. c), d.lgs. n. 42/2004 e non dagli ambiti ivi richiamati, la riduzione non può essere negata.

Il Fatto

I ricorrenti presentano una SCIA alternativa al permesso di costruire per demolire e ricostruire un fabbricato esistente, con modifica della sagoma e realizzazione di portico e piscina. Il Comune contesta la qualificazione dell’intervento e intima il pagamento di una somma a titolo di oneri concessori, calcolata in misura pari al 10% del valore periziato, escludendo l’applicazione della riduzione prevista dalla delibera consiliare e dall’art. 16, comma 10, d.P.R. n. 380/2001.

I ricorrenti impugnano i due provvedimenti e chiedono, in via gradata, la restituzione delle somme versate. Il Comune non si costituisce in giudizio. La causa viene trattenuta in decisione all’udienza pubblica del 25 novembre 2025.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i primi due motivi, con cui si rivendica la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia e l’applicabilità dell’esenzione per gli edifici unifamiliari. Il parametro è l’art. 17, comma 3, lett. b), d.P.R. n. 380/2001, che non richiede il contributo per gli interventi di ristrutturazione e ampliamento, in misura non superiore al 20%, di edifici unifamiliari.

La Corte richiama l’orientamento secondo cui la ratio dell’esenzione risiede nella tutela delle necessità abitative del nucleo familiare, perseguite attraverso la gratuità degli interventi funzionali all’adeguamento dell’immobile. Ne deriva un’interpretazione restrittiva, che circoscrive l’operatività della norma agli interventi che non mutino sostanzialmente l’entità strutturale e la dimensione spaziale del manufatto e non ne elevino in modo apprezzabile il valore economico.

Nel caso concreto, l’intervento ha dotato l’immobile di una piscina e di un portico, mutandone l’entità strutturale e il valore in modo apprezzabile. Non convince il richiamo dei ricorrenti ai dati Istat e al Rapporto Immobiliare, perché riferiti alla sola superficie abitativa e non agli accessori. I primi due motivi sono quindi infondati.

Il terzo motivo, proposto in via subordinata, è accolto. L’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001 impone il mantenimento di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche solo per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali, ad eccezione degli edifici situati nelle aree tutelate dagli artt. 136, comma 1, lett. c) e d), e 142 del medesimo codice, nonché per quelli ubicati nelle zone omogenee A o in ambiti assimilabili.

L’autorizzazione paesaggistica richiama l’art. 134, comma 1, lett. c), d.lgs. n. 42/2004, riferibile ai beni individuati dal piano paesaggistico quali ulteriori immobili e aree. La Corte ne deduce che il vincolo non rientra tra quelli che impongono il mantenimento di sagoma e sedime, con conseguente applicazione del combinato disposto dell’art. 3, comma 1, lett. d) e dell’art. 16, comma 10, del d.P.R. n. 380/2001, oltre che della delibera consiliare che fissa il costo al 5% del valore periziato.

I provvedimenti sono annullati in parte qua. La domanda di ripetizione delle somme non è accolta, per difetto di elementi sulla perizia e sull’effettiva applicazione della percentuale. Da ciò deriva l’obbligo del Comune di rideterminarsi sulla diffida dei ricorrenti, con diritto di questi ultimi a ripetere le somme in eccesso. Le spese sono compensate.