Creditore ipotecario può impugnare la delibera di mantenimento dell’opera abusiva (TAR Campania n. 3398 del 29.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il creditore ipotecario, il cui diritto di garanzia sia stato iscritto anteriormente alla trascrizione dell’atto di accertamento dell’inottemperanza all’ingiunzione a demolire, è legittimato e ha interesse a impugnare la delibera con cui il Comune dichiari la prevalenza dell’interesse pubblico al mantenimento dell’opera abusiva, poiché tale scelta estingue l’ipoteca e imprime al bene un vincolo di destinazione che lo attrae nel patrimonio indisponibile dell’ente. La facoltà prevista dall’art. 31, comma 5, d.P.R. n. 380/2001 integra un potere eccezionale, derogatorio dell’ordinario ripristino della legalità urbanistica, i cui presupposti sono sottoposti a rigoroso vaglio giurisdizionale. Il provvedimento è illegittimo quando non rechi un’effettiva ponderazione degli interessi in conflitto, non spieghi le ragioni della prevalenza di quelli pubblici e non dia conto della compatibilità urbanistica dell’opera.

Il Fatto

Il ricorrente è creditore ipotecario di una società proprietaria di un immobile realizzato sine titulo in zona agricola. L’ipoteca è stata iscritta in data anteriore all’acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale. Il Comune, accertata l’inottemperanza all’ordine di demolizione, ha dapprima disposto l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale e, con successiva delibera consiliare, ha dichiarato la prevalenza dell’interesse pubblico al mantenimento dell’opera, destinandola a caserma dei Carabinieri. Nel frattempo il bene è stato aggiudicato all’asta e il creditore vedeva compromessa la possibilità di soddisfarsi.

Il ricorrente ha impugnato l’intero procedimento repressivo, contestando l’omessa notifica degli atti alla società, l’assenza dei presupposti per la conservazione dell’opera e la carenza di motivazione sulla scelta di destinazione. Il Comune si è costituito eccependo il difetto di legittimazione e di interesse del creditore ipotecario.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via preliminare l’eccezione del Comune. Richiamando la Corte cost. n. 160/2024 e la sentenza delle Sezioni Unite n. 10933 del 25 aprile 2025, il Tribunale distingue due piani. L’acquisizione gratuita al patrimonio comunale non estingue più l’ipoteca iscritta anteriormente: il Comune va considerato terzo acquirente ex artt. 2858 e seguenti cod. civ. e il bene entra nel patrimonio disponibile, sicché il creditore può agire esecutivamente nei suoi confronti. È pertanto inammissibile il motivo diretto contro l’ordinanza di acquisizione e gli atti presupposti.

Diversa è la sorte dell’interesse ad agire avverso la delibera di mantenimento. La Corte cost. n. 160/2024 ha dichiarato illegittimo l’art. 7, comma 3, legge n. 47/1985, e in via conseguenziale l’art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001, nella parte in cui non fanno salvo il diritto di ipoteca del creditore non responsabile dell’abuso. Ma il diritto di garanzia è destinato a estinguersi ove il Comune dichiari l’esistenza di prevalenti interessi pubblici al mantenimento, perché tale scelta imprime un vincolo di destinazione al bene. Da qui l’interesse concreto del ricorrente a contestare la delibera.

Nel merito, i motivi secondo e terzo sono fondati. Il potere di dichiarare la prevalenza dell’interesse pubblico ex art. 31, comma 5, d.P.R. n. 380/2001 è eccezionale e richiede la verifica che la violazione dell’ordine urbanistico sia sopravanzata da imperiose esigenze pubbliche. Il giudice amministrativo può sindacare la completezza dell’istruttoria e della motivazione, la ponderazione degli interessi e la compatibilità urbanistica dell’opera, secondo le coordinate di Cass. pen. n. 20941 del 2021 e Cass. pen. n. 36579 del 2023.

La delibera impugnata si limita ad affermare che l’area ricade in zona agricola e che l’opera non contrasta con rilevanti interessi urbanistici o idrogeologici, senza alcuna spiegazione. Manca ogni valutazione circa la compatibilità di un edificio in zona agricola, tendenzialmente inedificabile, e le ragioni per collocarvi una caserma quando un comando già esiste nel territorio. L’opera, peraltro, era stata ritenuta non sanabile dallo stesso Comune. La delibera è quindi illegittima e va annullata, con condanna del Comune alle spese.