Surrogazione parziale del terzo acquirente e subingresso nell’ipoteca (Cass. civ. Sez. III n. 8892 del 03.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il terzo acquirente di immobile ipotecato che paghi parzialmente il creditore iscritto si surroga ex lege nei suoi diritti ai sensi dell’art. 1203, n. 3, cod. civ., ma non può avvalersi del subingresso nelle ipoteche previsto dall’art. 2866, comma 2, cod. civ., che presuppone l’integrale estinzione del debito garantito. In caso di pagamento parziale, il terzo surrogato e il creditore originario concorrono nei confronti del debitore in proporzione di quanto loro dovuto, salvo patto contrario ai sensi dell’art. 1205 cod. civ. La cancellazione volontaria dell’iscrizione ipotecaria sui beni acquistati dal solvens integra quel patto contrario che esclude il concorso e la pretesa di prelazione sul residuo.

Il Fatto

Il ricorrente aveva acquistato immobili gravati da ipoteca volontaria e giudiziale iscritta a favore di una banca, a garanzia del credito verso la società venditrice. Dopo aver corrisposto alla banca una somma e aver ottenuto l’assenso alla cancellazione della formalità sui propri cespiti, con contestuale rinuncia della banca e estinzione parziale della procedura esecutiva, dichiarava di essersi surrogato ex lege nei diritti dell’istituto e chiedeva di partecipare con prelazione ipotecaria alla distribuzione del ricavato derivante dalla vendita degli altri beni pignorati.

Il decreto tavolare di annotazione della surroga veniva impugnato dalla banca e la Corte d’appello ne disponeva la cancellazione. Il giudice dell’esecuzione collocava il ricorrente come creditore chirografario e ne respingeva le contestazioni; l’opposizione proposta veniva rigettata dal Tribunale. Di qui il ricorso per cassazione, affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte respinge entrambi i motivi. Quanto al primo, il Tribunale non avrebbe ampliato illegittimamente il thema decidendum: il rigetto dell’opposizione non si fonda sull’inammissibilità dell’intervento né sui presupposti dell’art. 499 cod. proc. civ., questione mai sollevata, ma sull’insussistenza del diritto del ricorrente a subentrare nei diritti reali di garanzia del creditore parzialmente soddisfatto. Il mero cenno a tale questione, contenuto nel provvedimento impugnato, non costituisce fondamento della decisione.

Nel merito, il pagamento eseguito rende il ricorrente terzo acquirente del bene ipotecato, tenuto per altri al pagamento (ex art. 2858 cod. civ.), e ne determina la surrogazione parziale ai sensi dell’art. 1203, n. 3, cod. civ. Non ricorre invece l’ipotesi dell’art. 1203, n. 2, cod. civ., riferita al diverso caso del terzo che si rivolge contro il venditore per rivalersi di quanto pagato. La Corte richiama la Cass., Sez. 3, n. 23648 del 24/09/2019, secondo cui la surrogazione legale è ammessa anche per chi è tenuto al pagamento propter rem.

La questione centrale riguarda la sorte dell’ipoteca. L’art. 2866, comma 2, cod. civ. è applicazione dell’art. 1203, n. 3, cod. civ., ma presuppone che il debito garantito sia stato integralmente estinto. Il pagamento parziale del terzo, quindi, non consente il subingresso nella garanzia già venuta meno per effetto della cancellazione. Diversamente opinando si produrrebbe un duplice pregiudizio per il creditore solo parzialmente soddisfatto, privato della garanzia a vantaggio del solvens.

La disciplina del concorso proporzionale ex art. 1205 cod. civ. non muta la conclusione: essa è derogabile da un patto contrario. Nella specie, la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria sui beni acquistati dal ricorrente integra gli elementi di tale patto, circostanza che depone per l’esclusione del concorso. Irrilevante resta il richiamo alla Cass., Sez. 3, n. 5508 del 26/02/2021, poiché il Tribunale non ha fondato la decisione sulla mancata annotazione della surroga. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e attestazione dei presupposti per il contributo unificato ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002.