Creditore ipotecario e ordine di demolizione: obbligo di notifica e annullamento dell’acquisizione (TAR Toscana n. 1281 del 08.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di un immobile abusivo incide direttamente nella sfera giuridica del creditore ipotecario, comportando la distruzione materiale dell’oggetto della garanzia e, in caso di inottemperanza, la perdita della possibilità di espropriare il terreno sottostante. Ne deriva l’obbligo di notifica dell’ordine anche a tale soggetto, in applicazione dell’art. 21 bis della legge n. 241/1990, che consente l’efficacia dei provvedimenti limitativi della sfera giuridica dei privati solo previa notifica, estesa ai terzi titolari di situazioni dipendenti incisi in via diretta. La mancata notifica rende illegittimo il provvedimento di acquisizione gratuita al patrimonio comunale adottato ai sensi dell’art. 31, comma 4, d.P.R. n. 380/2001. Resta invece estranea alla giurisdizione amministrativa, anche nelle materie di giurisdizione esclusiva, la domanda volta ad accertare in via principale la sopravvivenza del diritto di ipoteca dopo l’acquisizione, spettando al giudice ordinario conoscere dell’esistenza dei diritti soggettivi.

Il Fatto

La banca ricorrente aveva iscritto ipoteca su un compendio immobiliare di proprietà di una società, a garanzia di un finanziamento concesso. Avviata l’espropriazione per il mancato pagamento delle rate, apprese nel corso della procedura che il Comune aveva disposto l’acquisizione gratuita del compendio ipotecato e pignorato. Dall’accesso agli atti era emerso che il titolo edilizio era stato annullato in via di autotutela, che le istanze di sanatoria erano state rigettate, che era stata adottata un’ordinanza di demolizione rimasta inottemperata e che i contenziosi della proprietà erano stati respinti.

La banca chiese quindi che gli atti comunali fossero dichiarati ineseguibili, nulli e inopponibili nei suoi confronti, o in subordine annullati. Il Comune eccepì il difetto di giurisdizione, la carenza di legittimazione del creditore ipotecario e la tardività del ricorso.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale esamina anzitutto il difetto di giurisdizione. La questione se il provvedimento di acquisizione ex art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 determini un acquisto a titolo originario con estinzione dei diritti reali di garanzia non attiene alla legittimità dell’atto, ma investe in via principale l’accertamento dell’esistenza di diritti soggettivi. Anche nelle materie di giurisdizione esclusiva richiamate dall’art. 133, comma 1, lett. f), c.p.a., la cognizione sui diritti viene attratta al giudice amministrativo solo se la controversia coinvolge l’esercizio di un potere; ciò non accade quando l’atto rileva unicamente come fattispecie produttiva di effetti.

Respinta l’eccezione di carenza di legittimazione, il Collegio ritiene che il creditore ipotecario sia titolare di un interesse giuridicamente rilevante e disponga, ai sensi dell’art. 2813 cod. civ., di rimedi per preservare la garanzia, anche mediante autorizzazione a demolire o presentazione di domande di sanatoria. L’eccezione di tardività è disattesa perché fondata su argomenti ipotetici, non idonei a integrare la prova della piena conoscenza degli atti.

Nel merito, la censura sulla mancata notifica dell’ordinanza di demolizione è fondata. Sebbene le norme edilizie non prevedano la comunicazione al creditore ipotecario, la fonte dell’obbligo si rinviene nell’art. 21 bis della legge n. 241/1990, applicabile anche ai terzi incisi in via diretta. L’ordine di demolizione produce gravi conseguenze sulla garanzia e deve essere notificato per consentire l’attivazione dei rimedi civilistici. Il provvedimento di acquisizione è pertanto annullato.

Sono invece rigettate le censure sulla mancata comunicazione dell’avviso di avvio del procedimento, atto vincolato per cui opera l’art. 21 octies della legge n. 241/1990, e sull’omessa comparazione degli interessi: l’ordine di demolizione è atto strettamente vincolato e la posizione del creditore non è assimilabile a quella del proprietario incolpevole. Infondata è anche la censura sull’applicazione della sanzione pecuniaria sostitutiva ex art. 38 d.P.R. n. 380/2001, non automatica. I motivi aggiunti reiterano questioni già esaminate o propongono temi estranei alla giurisdizione amministrativa.