Demolizione abusi edilizi e divieto sanatoria parziale valutazione unitaria (TAR Lazio n. 5709 del 26.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La valutazione dell’abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate: il pregiudizio al regolare assetto del territorio deriva dall’insieme degli interventi nel loro contestuale impatto, con la conseguenza che l’opera abusiva deve essere identificata con l’intero complesso immobiliare e non con le singole parti. Ne deriva l’esclusione della sanatoria parziale e l’irrilevanza della rimozione spontanea di alcuni abusi quando altri ne permangano, restando l’ordine di demolizione suscettibile di esecuzione solo in parte qua . Il verbale di accertamento della Polizia municipale fa piena prova fino a querela di falso dei fatti attestati dal pubblico ufficiale. La tolleranza costruttiva del 6% di cui all’art. 34-bis TUED non si applica alle opere di nuova realizzazione non rappresentate nel progetto originario.

Il Fatto

La ricorrente impugnava la determinazione dirigenziale di Roma Capitale che le ingiungeva la demolizione di plurimi abusi edilizi, tra cui pannelli scorrevoli, un vano porta di collegamento con il vano scala condominiale, elementi in vetro frangivento e una tettoia di volumetria superiore a quella assentita. Con il primo motivo lamentava il difetto di istruttoria per non aver l’Amministrazione considerato la rimozione parziale delle opere; con il secondo motivo contestava la qualificazione della tettoia come intervento soggetto a permesso di costruire e invocava l’applicazione delle tolleranze costruttive del 6% introdotte dal D.L. n. 69/2024.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha accolto solo parzialmente il ricorso, annullando l’ordine di demolizione limitatamente alle opere rimosse prima dell’adozione del provvedimento. Ha però precisato che tale rimozione non può inficiare la restante parte dell’ordinanza, richiamando il principio per cui la valutazione dell’abuso edilizio deve essere complessiva e non atomistica, non potendosi scomporre l’intervento per affermarne la sanabilità di singole porzioni.

Quanto alla tettoia, il Tribunale ha ritenuto corretta la descrizione fattuale dell’abuso, in quanto il verbale della Polizia locale, non contestato con querela di falso, fa piena prova dei fatti accertati. Ha inoltre applicato la regola dell’art. 2697 c.c., gravando sul ricorrente l’onere di provare gli elementi modificativi o estintivi della pretesa sanzionatoria, onere non assolto con mere contestazioni generiche.

In relazione alla qualificazione dell’intervento, il Collegio ha escluso che la SCIA potesse costituire valido titolo edilizio, considerate le dimensioni della tettoia e la pluralità delle opere abusive, richiedenti il permesso di costruire. Ha infine escluso l’applicabilità della tolleranza costruttiva del 6% di cui all’art. 34-bis TUED, sia per il superamento del limite sia perché tale disciplina non si estende alle opere di nuova realizzazione non rappresentate nel progetto originario, come chiarito dal Consiglio di Stato nella pronuncia n. 2603/2025.