Demolizione limitata alle opere abusive e non all’intero immobile (TAR Lazio n. 119 del 13.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le difformità dal titolo edilizio su immobile ricadente in area vincolata, quale che ne sia la consistenza, sono equiparate ope legis alle variazioni essenziali e sanzionate con la demolizione ai sensi degli artt. 31 e 32, comma 3, d.P.R. n. 380/2001. Tuttavia la sanzione demolitoria non può estendersi alle porzioni dell’immobile legittimamente assentite e realizzate. L’ordine di demolizione ex art. 31 d.P.R. n. 380/2001 riguarda le sole opere eseguite abusivamente, secondo la tassatività delle norme sanzionatorie. È irricevibile per tardività l’impugnazione delle ordinanze presupposte non gravate nei termini, le quali consolidano definitivamente l’accertamento della violazione edilizia.

Il Fatto

I ricorrenti sono proprietari di due unità abitative ricavate in un unico fabbricato, suddiviso per effetto di una concessione edilizia in sanatoria e di un successivo permesso di costruire. In occasione di un sopralluogo disposto nell’ambito di un giudizio civile, l’Amministrazione ha accertato la realizzazione di opere ulteriori rispetto a quelle autorizzate.

Il Comune ha quindi adottato due ordinanze di demolizione delle opere abusive, non impugnate nei termini dai destinatari. Con successivi provvedimenti, emessi ad integrazione dei primi, l’Amministrazione ha ingiunto la demolizione degli interi immobili di proprietà dei ricorrenti, ritenendo che le opere abusivamente realizzate, comportando un aumento di cubatura e insistendo su area vincolata, integrassero variazioni essenziali e dunque totale difformità dell’intero fabbricato dal titolo. Da qui il ricorso, con cui i proprietari hanno contestato anche i provvedimenti presupposti.

La Motivazione della Corte

In via preliminare il Collegio ha ritenuto fondata l’eccezione di irricevibilità delle censure rivolte contro le ordinanze presupposte. La loro mancata impugnazione nei termini ha reso definitivi gli effetti, consolidando l’accertamento delle violazioni edilizie. Non giova invocare la loro natura di atti presupposti, vigendo nel processo amministrativo l’onere di immediata impugnazione degli atti lesivi.

Nel merito, il Collegio ha ricostruito la disciplina applicabile. L’art. 32 d.P.R. n. 380/2001 demanda alle regioni la definizione delle variazioni essenziali; al comma 3 prevede che gli interventi su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico, effettuati in difformità dal titolo, sono considerati in totale difformità ai sensi degli artt. 31 e 44. L’art. 17 della l.r. Lazio n. 15/2008 individua le condizioni delle variazioni essenziali, richiamato dal comma 1 del medesimo art. 32.

La giurisprudenza amministrativa richiamata — tra cui Cons. Stato n. 2814 del 2025 e Cons. Stato n. 5421 del 2022 — ha chiarito che, ove le difformità insistano su area vincolata, esse vanno comunque equiparate alle variazioni essenziali ope legis, con applicazione del regime demolitorio degli artt. 31 e 44. Nello stesso senso si è espressa la giurisprudenza penale, secondo cui in zona paesaggisticamente vincolata è indifferente la distinzione tra difformità totale o parziale.

Tuttavia, osserva il Collegio, né la normativa né la giurisprudenza consentono di estendere la sanzione demolitoria a quanto legittimamente assentito, né di propagare il carattere abusivo della variazione essenziale alle porzioni regolarmente costruite. La legittimazione dell’immobile nel suo complesso era stata del resto riconosciuta dal Comune stesso, che nelle prime ordinanze aveva ordinato la demolizione di sole opere “ulteriori rispetto a quelle autorizzate”.

Il Collegio richiama quindi l’Adunanza Plenaria n. 14/2024, per cui le opere eseguite sulla base di un efficace titolo edilizio non possono essere oggetto di ordine di demolizione ex art. 31, data la tassatività delle norme sanzionatorie. Il ricorso è pertanto dichiarato in parte irricevibile e in parte accolto, con annullamento dei provvedimenti integrativi.