La demolizione presuppone l’annullamento in autotutela dei titoli edilizi (TAR Campania n. 5743 del 12.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di opere edilizie non può fondarsi sulla ritenuta abusività degli interventi quando questi risultino assentiti da titoli edilizi validi ed efficaci, mai annullati in autotutela dall’Amministrazione. Il Comune che intenda reprimere opere assentite da permessi di costruire affetti da vizi — segnatamente la carenza della necessaria autorizzazione sismica ai sensi dell’art. 94 del d.P.R. 380/2001 — deve preventivamente avviare il procedimento di annullamento in autotutela dei titoli stessi, e solo successivamente agire per il ripristino dello status quo ante. Il controllo sulla completezza della pratica e sul rispetto delle regole edilizie costituisce un potere-dovere del Comune in sede istruttoria, prima del rilascio del titolo. L’esercizio dei poteri repressivi in luogo di quelli di autotutela integra eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.

Il Fatto

Con un’ordinanza del 2025 il Comune ha ingiunto alla ricorrente la demolizione di alcune opere realizzate su un fabbricato di sua proprietà: un sottotetto non abitabile al secondo piano, una scala esterna aperta con copertura, la copertura del locale di sgombero e il cambio di destinazione di quest’ultimo. L’Amministrazione ha qualificato gli interventi come variazione essenziale ai sensi dell’art. 32 del d.P.R. 380/2001, per totale difformità dai titoli edilizi e per mancanza del preventivo deposito del progetto strutturale previsto dall’art. 94.

La ricorrente ha impugnato l’ordinanza deducendo eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti, allegando i permessi di costruire rilasciati a suo favore e i grafici presentati all’epoca delle istanze. Ha inoltre sostenuto che i titoli, ancorché rilasciati senza la preventiva autorizzazione del Genio Civile, restano validi ed efficaci fino al loro eventuale annullamento in autotutela. In sede cautelare il Tribunale ha disposto un ordine di riesame, cui il Comune non ha dato seguito.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ritiene il ricorso fondato. Dagli atti emerge in modo evidente che le opere oggetto dell’ordine di demolizione sono state assentite da titoli edilizi emessi dal Comune e mai annullati in via di autotutela. Un permesso ha autorizzato la costruzione del sottotetto abitabile; un altro la scala esterna, la sua copertura con struttura portante in legno, la sostituzione della copertura del locale lavanderia e il completamento delle opere interne del sottotetto.

La ricorrente ha versato in atti, unitamente alla consulenza di parte, i grafici sottoposti al Comune per il rilascio dei titoli. Le circostanze di fatto poste a fondamento della determinazione impugnata risultano quindi smentite da atti amministrativi ancora validi ed efficaci: il primo motivo è fondato.

Il Tribunale esamina anche la censura relativa alla carenza dell’autorizzazione sismica, che l’ordinanza pone a fondamento della qualificazione delle opere come abusive. Il controllo sulla completezza della pratica e sulla compatibilità dell’intervento con il regime urbanistico ed edilizio costituisce un potere-dovere del Comune in sede istruttoria, prima del rilascio o del diniego del titolo.

Nella specie il permesso è stato adottato sulla base delle dichiarazioni del progettista, il quale aveva attestato la conformità del progetto alle norme sulle costruzioni in zona sismica. Il vizio derivante dalla mancanza dell’autorizzazione sismica non è stato tempestivamente rilevato dall’Amministrazione, che ha invece esercitato i poteri repressivi disponendo la demolizione di opere dal medesimo autorizzate. Sebbene i titoli siano stati rilasciati in carenza di un presupposto necessario, il Comune avrebbe dovuto avviare il procedimento di annullamento in autotutela e solo successivamente agire per il ripristino dello status quo ante.

Il ricorso è pertanto accolto e l’ordinanza annullata, salvi gli ulteriori provvedimenti. La peculiarità della vicenda giustifica la compensazione delle spese di giudizio.