Demolizione per totale difformità senza previa rimozione del titolo edilizio (C.G.A.R.S. n. 662 del 14.08.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione che ingiunge l’eliminazione di opere realizzate in totale difformità dal permesso di costruire non richiede la preventiva rimozione del titolo edilizio originario, quando le opere contestate non siano in alcun modo contemplate dal titolo stesso. Integra totale difformità ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001 la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche planovolumetriche rispetto a quanto assentito, comprensivo di opere del tutto nuove. L’ordinanza di demolizione, quale atto vincolato, non richiede specifica motivazione sulle ragioni di pubblico interesse né comparazione con gli interessi privati, essendo sufficiente l’indicazione delle norme violate e il riferimento ai presupposti di fatto accertati. La qualificazione dell’abuso operata dall’amministrazione come “difformità” anziché come assenza di titolo non assume rilievo, rilevando la sostanza delle modifiche apportate.

Il Fatto

L’appellante aveva acquistato nel 2011 un terreno nel territorio comunale, con contestuale voltura in suo favore di una concessione edilizia rilasciata alla dante causa per la realizzazione di un fabbricato per civile abitazione. A seguito di sopralluogo congiunto dei Carabinieri e dell’ufficio tecnico comunale, veniva accertata la realizzazione di plurime opere in difformità dal titolo: piano seminterrato, porticato, cucina all’aperto, ampliamenti del piano terra e del terrazzo, struttura intelaiata a due elevazioni, sistemazione del terreno a gradoni, stradella di accesso ampliata, piscina e muri di sostegno in cemento armato.

Il Comune ingiungeva la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi entro novanta giorni. Il TAR Sicilia respingeva il ricorso, ritenendo legittima l’ordinanza per la totale difformità delle opere rispetto al titolo, per la non necessità della previa rimozione della concessione e per l’adeguatezza della motivazione. L’interessato proponeva appello deducendo un unico motivo: l’illegittimità dell’ordinanza per mancata preventiva rimozione del titolo originario, sul presupposto che l’amministrazione avesse qualificato le opere come “difformi” e non come realizzate in assenza di titolo.

La Motivazione della Corte

Il C.G.A.R.S. respinge l’appello rilevando l’erronea interpretazione dei principi in materia di repressione degli abusi edilizi e, in particolare, della distinzione tra opere in totale difformità e opere in parziale difformità. La censura non tiene conto della consolidata giurisprudenza richiamata dal TAR: l’ordine di demolizione di opere in totale difformità non necessita della previa rimozione del titolo edilizio quando le opere contestate non siano in alcun modo contemplate dal titolo stesso.

Nel caso concreto la Corte qualifica le opere ai sensi dell’art. 31 d.P.R. n. 380/2001. Il raffronto tra assentito e realizzato evidenzia un piano terra di superficie sensibilmente superiore a quella autorizzata, oltre all’inserimento di opere del tutto nuove — piscina, muri di sostegno, sistemazione del terreno a gradoni — che hanno stravolto il progetto originario, configurando un intervento edilizio completamente diverso per caratteristiche planovolumetriche.

Il Collegio ribadisce che l’ordinanza di demolizione è atto vincolato e non richiede specifica motivazione sulle ragioni di pubblico interesse né comparazione con gli interessi privati: è sufficiente l’indicazione delle norme violate e il riferimento ai presupposti di fatto contenuti nei verbali accertativi. Irrilevante è la circostanza che l’amministrazione abbia qualificato le opere come “difformi” anziché come realizzate in assenza di titolo, poiché ciò che rileva è la sostanza delle modifiche, che integrano inequivocamente la totale difformità.

Quanto ai paventati pregiudizi alla staticità dell’immobile derivanti dall’esecuzione della demolizione, la Corte, richiamando Consiglio di Stato n. 4973/2024, chiarisce che essi non incidono sulla legittimità dell’ordine di ripristino e potranno essere fatti valere esclusivamente in sede di esecuzione del provvedimento. La motivazione del TAR risulta pertanto immune dalle censure, avendo correttamente distinto tra opere totalmente difformi e opere in parziale difformità ed evidenziato l’irrilevanza della previa rimozione del titolo. L’appello è quindi respinto, con nulla per le spese stante la mancata costituzione del Comune.