Il diniego di prova testimoniale sull’usucapione del sottotetto va motivato senza valutazioni di verosimiglianza (Cass. civ. Sez. 2 n. 18664 del 09.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La riserva del diritto di sopraelevazione, inserita negli atti di vendita di singole unità immobiliari da parte del costruttore, non implica di per sé il mantenimento della proprietà dell’ultimo piano o del sottotetto, essendo compatibile sia con la proprietà altrui sia con la natura condominiale del bene. Il diniego di ammissione di una prova testimoniale non può essere giustificato da valutazioni di verosimiglianza delle circostanze dedotte, quando queste siano astrattamente idonee a risultare vere; il giudice deve valutare l’astratta decisività dei fatti, senza confrontare i capitoli di prova diretta con quelli di prova contraria. In tema di usucapione di un bene che si assume di proprietà esclusiva, il difetto dell’animus excludendi non può essere desunto dal mero mancato uso di tale nozione nella motivazione, e la valutazione di rilevanza della prova deve svolgersi secondo canoni diversi da quelli propri del possesso di beni comuni.

Il Fatto

La società costruttrice di un edificio in condominio rivendicava la proprietà esclusiva del sottotetto, sostenendo che il diritto di sopraelevazione, riconosciutole negli atti di vendita delle singole unità, implicasse una riserva di proprietà sul bene. Dopo aver frazionato e venduto il sottotetto, uno dei subacquirenti ne aveva contestato la proprietà, portando la società ad agire in giudizio contro il condominio e i condomini per l’accertamento del proprio diritto.

Sia il Tribunale di Imperia sia la Corte d’appello di Genova avevano negato la proprietà esclusiva della società, ritenendo che la riserva di sopraelevazione avesse dato luogo a un mero diritto di superficie, prescrittosi per decorso del tempo, e che il sottotetto, ospitando servizi comuni, avesse natura condominiale. La società proponeva ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha innanzitutto rigettato il primo motivo, relativo alla violazione delle norme sull’interpretazione del contratto. Ha precisato che la facoltà di sopraelevare spetta al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare, ma che tale diritto può formare oggetto di deroga pattizia, con la conseguenza che la riserva di sopraelevazione è compatibile sia con la proprietà altrui del sottotetto sia con la sua natura condominiale. L’interpretazione delle clausole contrattuali, essendo un’attività riservata al giudice di merito, non è censurabile in cassazione se non per violazione dei canoni ermeneutici o per omesso esame di fatti decisivi, e non può trasformarsi in una diversa valutazione degli elementi di fatto già esaminati.

La Corte ha altresì rigettato il secondo motivo, affermando che le censure mosse dalla ricorrente alle considerazioni della sentenza impugnata, relative alla presenza di impianti comuni e alla necessità di accesso al sottotetto, non erano decisive, poiché tali riflessioni avevano solo confermato il carattere comune del bene riconosciuto sulla base dei titoli. La mancata ammissione delle prove orali non è stata ritenuta anomala, non avendo le circostanze dedotte carattere di decisività.

Il terzo motivo è stato invece accolto. La Corte ha censurato la decisione della Corte d’appello di negare l’ammissione della prova testimoniale sull’usucapione del sottotetto, fondata su valutazioni di verosimiglianza dei capitoli di prova e sul confronto tra prova diretta e contraria. Ha ribadito che l’inverosimiglianza delle circostanze dedotte non giustifica il rigetto della prova, quando sia astrattamente possibile che esse risultino vere. Ha inoltre rilevato che il giudice di primo grado, negando la prova, aveva implicitamente richiamato la nozione di animus excludendi, propria del possesso di beni comuni, senza considerare che la società rivendicava la proprietà esclusiva del bene: in tal caso, il possesso sarebbe stato di beni altrui, richiedendo una valutazione secondo canoni diversi.

Da ultimo, la Corte ha dichiarato inammissibile il quarto motivo, relativo al difetto di legittimazione del condominio, per la genericità delle censure e la tardività delle precisazioni contenute nella memoria. Ha quindi accolto il terzo motivo, cassato la sentenza impugnata e rinviato alla Corte d’appello di Genova in diversa composizione, demandando a quest’ultima anche la decisione sulle spese del giudizio di legittimità.