Rimborso spese al condomino solo per urgenza qualificata ex art. 1134 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 22812 del 06.07.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condomino che, senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, anticipa spese per opere di conservazione della cosa comune ha diritto al rimborso, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., solo se ne dimostra l’urgenza qualificata, la quale ricorre quando gli interventi risultino indifferibili e non sia possibile avvisare tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. La semplice trascuranza degli altri partecipanti non è sufficiente a fondare il diritto al rimborso, non trovando applicazione l’art. 1110 cod. civ. in materia di comunione. Tale principio si applica anche nel c.d. condominio minimo, per il quale l’ordinamento appronta il rimedio del ricorso all’autorità giudiziaria, ex artt. 1105, quarto comma, e 1139 cod. civ., qualora l’assemblea non riesca ad assumere una deliberazione.

Il Fatto

Le proprietà di un edificio composto da quattro piani e sottotetto, ad eccezione del locale ad uso negozio di proprietà della società convenuta, citavano quest’ultima in giudizio per ottenere la condanna al pagamento della quota millesimale di loro spettanza per i lavori di ristrutturazione e sistemazione del tetto e delle facciate. Le attrici esponevano di aver provveduto alla realizzazione degli interventi, asseritamente urgenti, e deducevano il rifiuto della società di contribuire alle spese.

Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo non provato l’accordo tra le parti per l’esecuzione delle opere diverse da quelle sullo scivolo. La Corte di Appello, invece, riformava la sentenza, accogliendo la domanda sulla base del riconoscimento dell’urgenza degli interventi, come dichiarato dalla stessa società in una missiva e confermato dalla prova testimoniale.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha accolto i primi due motivi di ricorso, ravvisando la falsa applicazione dell’art. 1134 cod. civ. La Corte territoriale, pur avendo escluso un accordo tra le parti per gli interventi differenti da quelli sullo scivolo, aveva erroneamente desunto dai comportamenti delle parti e dalle risultanze istruttorie la sussistenza del requisito dell’urgenza.

La Cassazione ha chiarito che l’istituto di cui all’art. 1134 cod. civ. richiede un’urgenza qualificata, caratterizzata dall’indifferibilità dell’intervento e dall’impossibilità di avvisare preventivamente l’amministratore o di ottenere una delibera assembleare. Nel caso di specie, l’esistenza di un articolato confronto tra le parti sulle modalità e sull’opportunità dei lavori, sfociato in un accordo solo per parte delle opere, dimostrava proprio l’assenza del presupposto dell’impossibilità di discutere in sede assembleare.

La Corte ha inoltre precisato che la semplice consapevolezza della necessità di eseguire i lavori non integra il requisito dell’urgenza, che è condizione del diritto al rimborso. Ha infine escluso la rilevanza della configurazione del c.d. condominio minimo, rilevando che l’ordinamento offre il rimedio del ricorso all’autorità giudiziaria nelle forme di cui agli artt. 1105, quarto comma, e 1139 cod. civ., non essendo ammessa la gestione diretta dei beni comuni al di fuori dei limiti dell’urgenza qualificata.

L’accoglimento dei primi due motivi ha determinato l’assorbimento del terzo e quarto motivo, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte di Appello di Brescia in diversa composizione.