Distanze legali, scelta del preveniente vincola anche i piani superiori (Cass. civ. Sez. II n. 18828 del 10.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze fra costruzioni, la scelta che spetta al preveniente di edificare sul confine è definitiva e condiziona non solo l’attività edilizia del vicino, ma lo stesso preveniente. Questi, nella prosecuzione in altezza del fabbricato, deve attenersi alla regola costruttiva originariamente adottata. Ne segue che sia il preveniente sia il prevenuto possono sopraelevare sul filo della precedente costruzione, ma, se non intendono rispettare tale criterio, devono osservare dall’altro fabbricato il distacco minimo previsto dal codice civile o dai regolamenti locali. È quindi illegittimo l’edificio che, costruito sul confine al piano terra, si sviluppi ai piani superiori con arretramenti variabili. La definitività della scelta impedisce infatti scarti tra i vari piani, che costringerebbero il vicino a elevare un edificio con muri perimetrali a linea spezzata.

Il Fatto

La controversia riguarda due fondi limitrofi. I controricorrenti realizzano una nuova costruzione, mentre i ricorrenti assumono che alcune parti dell’edificio debbano essere arretrate per violazione delle distanze. In primo grado il giudice accerta che si tratta di nuova costruzione e non di ristrutturazione con sopraelevazione.

La Corte d’Appello di Catania, in parziale accoglimento dell’appello, dispone l’arretramento fino a dieci metri dall’edificio dei ricorrenti, ma esclude il limite dei cinque metri dal confine. I ricorrenti propongono ricorso per cassazione con cinque motivi, articolati su profili di distanza e di spese processuali.

La Motivazione della Corte

Il primo, il secondo e il terzo motivo investono l’interpretazione dell’art. 26 del regolamento edilizio comunale. La Corte li giudica inammissibili o infondati. Il regolamento, nella versione vigente al tempo della costruzione, prescrive la distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. L’espressione “di cui sopra” si collega alle “pareti finestrate” e non alla “distanza minima”: l’edificazione sul confine è quindi consentita in presenza di pareti cieche.

La Corte ricorda che la modifica assessoriale n. 813 del 1989 ha eliminato il divieto assoluto di costruire sul confine, in coerenza con l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968. I motivi che contestano l’accertamento di fatto del giudice di merito — pareti cieche, tratti fronteggianti, assenza di finestrature — mirano a sostituire una diversa realtà fattuale e scambiano la Cassazione per una terza istanza di merito.

È invece fondato il quarto motivo. I ricorrenti richiamano il principio secondo cui la scelta del preveniente di costruire sul confine è definitiva: se i piani superiori arretrano a distanze variabili dal confine, si impone al vicino un andamento a linea spezzata. La Corte richiama Cass. Sez. II n. 11284/1992, Cass. Sez. II n. 7762 del 1999 e Cass. n. 14077 del 2003.

Il quinto motivo, sulle spese, resta assorbito. La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla Corte d’Appello di Catania in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.