Decadenza dal diritto per cessione a terzi dell’alloggio ERP (TAR Lazio n. 4086 del 04.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’atto amministrativo plurimotivato è legittimo se sorretto da almeno una ragione autonoma e idonea, con conseguente assorbimento delle censure relative alle altre motivazioni. In materia di edilizia residenziale pubblica, la clausola convenzionale che vieta tassativamente la cessione a terzi del diritto di superficie e degli alloggi, salvo preventiva autorizzazione comunale, comporta la decadenza automatica del concessionario che alieni all’asta a prezzo di mercato unità immobiliari non assegnate, configurandosi una violazione grave e reiterata della convenzione. Il vincolo del prezzo calmierato non si estingue con la caduta del divieto di alienare, ma segue il bene nei successivi passaggi di proprietà a titolo di onere reale. Non è controinteressato rispetto al provvedimento di decadenza il soggetto che detenga sine titulo l’alloggio popolare, difettando i requisiti formale e sostanziale richiesti dall’art. 41 c.p.a.

Il Fatto

Il Fallimento di una società concessionaria del diritto di superficie per la realizzazione di un comprensorio di edilizia residenziale pubblica, ai sensi dell’art. 35 della legge n. 865/1971, impugnava dinanzi al TAR Lazio le determinazioni dirigenziali con cui il Comune di Fiumicino aveva dichiarato la decadenza dalla concessione, per la vendita all’asta di due alloggi rimasti liberi dopo la mancata opzione da parte degli assegnatari.

La Curatela fallimentare, subentrata nel rapporto concessorio, aveva infatti proceduto all’alienazione di alcuni immobili in favore degli assegnatari, ma per le unità non acquistate aveva disposto la vendita a terzi al prezzo di mercato. Il Comune contestava tale operazione, ritenendola lesiva della finalità pubblicistica sottesa al piano di edilizia popolare e del diritto di prelazione riconosciuto agli assegnatari. Si costituivano in giudizio il Comune, gli ex-assegnatari che detenevano sine titulo gli alloggi, con atto di intervento ad opponendum, mentre la Regione Lazio non si costituiva.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha preliminarmente respinto l’eccezione di inammissibilità del ricorso per omessa notificazione ai controinteressati. Secondo l’art. 41 c.p.a., il controinteressato deve essere individuato nel provvedimento impugnato e deve essere titolare di un interesse diretto e attuale di segno contrario. Nel caso di specie, gli ex-assegnatari detentori sine titulo non erano menzionati nei provvedimenti e vantavano solo un interesse mediato e riflesso, essendo occupanti abusivi degli immobili, con posizione non diversa dal quisque de populo.

Il Tribunale ha poi dichiarato l’inammissibilità parziale dell’intervento ad opponendum nella parte in cui aveva introdotto nuovi motivi di decadenza, non dedotti dall’Amministrazione: l’interventore può solo spiegare mere difese o sollecitare questioni rilevabili d’ufficio, non ampliare il thema decidendum con autonome ragioni ostative.

Nel merito, il Collegio ha qualificato il provvedimento come atto plurimotivato, richiamando la giurisprudenza del Consiglio di Stato per la quale è sufficiente la legittimità di una sola ragione a sostegno dell’atto per respingere il ricorso, con assorbimento delle altre censure. Ha quindi esaminato la ragione relativa alla vendita all’asta a prezzo di mercato, ritenendola esente da vizi.

L’art. 2 della convenzione vieta tassativamente la cessione a terzi del diritto di superficie senza preventiva autorizzazione comunale, con decadenza automatica in caso di inosservanza. L’art. 18 limita la cessione degli alloggi ai soli soggetti con i requisiti previsti, dopo locazione di almeno otto anni, a prezzo calmierato. La vendita all’asta a terzi estranei alla platea degli assegnatari, ancorché al prezzo calmierato, frustrerebbe la finalità sociale dell’ERP e attribuirebbe alla concessionaria un indebito vantaggio economico. Il Collegio ha infine confutato la tesi del Fallimento basata sulle Sezioni Unite n. 18135/2025, precisando che proprio tale pronuncia afferma che il vincolo del prezzo calmierato non si estingue automaticamente, ma segue il bene nei passaggi successivi come onere reale.