Divieto di locazioni turistiche brevi nel centro storico UNESCO (TAR Toscana n. 914 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di governo del territorio, gli strumenti urbanistici comunali possono legittimamente distinguere, all’interno della medesima categoria funzionale residenziale, usi differenti – tra cui quello per residenza temporanea, comprensivo delle locazioni turistiche brevi – e possono fissare specifiche condizioni, limitazioni e divieti ai mutamenti di destinazione d’uso, ai sensi degli artt. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 e 99 della legge regionale Toscana n. 65/2014. Il divieto di nuovo insediamento dell’uso per residenza temporanea nel centro storico, in quanto circoscritto a un’area determinata, riferito a specifiche tipologie d’uso e temporalmente limitato, costituisce esercizio non irragionevole della discrezionalità pianificatoria e risponde a motivi imperativi di interesse generale ai sensi della direttiva 2006/123/CE. La conformazione così imposta al diritto di proprietà e all’iniziativa economica non incide sulle competenze esclusive statali in materia di ordinamento civile.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di immobili siti nel centro storico di Firenze e un operatore del settore, impugnavano la deliberazione con cui il Comune, nel dichiarato intento di contrastare gli effetti negativi del turismo di massa, aveva adottato una variante alle norme tecniche di attuazione del piano operativo. La variante introduceva, all’art. 19, l’uso per residenza temporanea quale articolazione dell’uso residenziale, comprensivo delle locazioni turistiche brevi, e, all’art. 64, il divieto di nuovo insediamento di tale uso nell’ambito del nucleo storico.

Con successivi motivi aggiunti i ricorrenti impugnavano la delibera di approvazione della variante, sollecitavano la questione di legittimità costituzionale degli artt. 58 e 59 della legge regionale n. 61/2024 e impugnavano il “Regolamento per le locazioni turistiche brevi” approvato dal Comune. Il Comune eccepiva l’inammissibilità del ricorso collettivo e l’improcedibilità del ricorso introduttivo per sopravvenuta approvazione della variante.

La Motivazione della Corte

Il TAR ha anzitutto dichiarato improcedibile il ricorso introduttivo, avendo la successiva approvazione della variante reso superate le censure avverso la delibera di adozione. L’approvazione, infatti, non si è risolta in una mera conferma, essendo frutto di nuove valutazioni, anche in adeguamento alla sopravvenuta legge regionale sul turismo.

Nel merito, il Collegio ha escluso che il Comune abbia creato una nuova categoria funzionale. L’art. 23-ter, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, come modificato dal d.l. n. 69/2024, consente agli strumenti urbanistici di fissare specifiche condizioni al mutamento d’uso all’interno della stessa categoria. La locuzione ampia utilizzata dal legislatore statale, letta anche alla luce del principio di sussidiarietà verticale degli artt. 5 e 118 Cost., attribuisce ai Comuni il potere di individuare, nell’ambito di ciascuna categoria, usi differenti caratterizzati da un peculiare impatto urbanistico, fino a prevederne, in taluni casi, anche divieti specifici. Il divieto contestato non è assoluto: riguarda un’area circoscritta, specifiche tipologie d’uso e ha durata coincidente con quella del piano operativo.

Quanto alla pretesa violazione degli artt. 41 e 42 Cost., le previsioni hanno valenza meramente conformativa, come confermato dalla Corte cost. n. 186/2025, che ha ricondotto l’art. 59 della legge regionale n. 61/2024 alle materie del turismo e del governo del territorio. La destinazione a locazione turistica non è elemento essenziale del diritto di proprietà, restando al proprietario la facoltà di destinare il bene a usi diversi.

La misura supera il vaglio di proporzionalità, necessità e non discriminazione. Essa si fonda su un’istruttoria ampia, basata su dati non contestati relativi all’overtourism, alla gentrificazione, al displacement e all’aggravio del carico urbanistico. La scelta di limitare il divieto alla sola area UNESCO, ove si concentra il fenomeno, non integra disparità di trattamento, difettando l’identità delle situazioni di fatto. Il TAR richiama la giurisprudenza europea (Corte di Giustizia UE, C-724/18 e C-727/18) sulla legittimità dei regimi autorizzativi.

Infine, quanto al Regolamento comunale, il Collegio ne ha escluso i profili di illegittimità costituzionale richiamando la Corte cost. n. 186/2025, che ha riconosciuto la conformità dell’art. 59 anche rispetto alla direttiva 2006/123/CE. Le prescrizioni regolamentari si limitano per lo più a richiamare obblighi già imposti da altre fonti. La durata quinquennale dell’autorizzazione trova giustificazione nel contingentamento e nella necessità di uno strumento flessibile di governo del fenomeno. Il secondo e il terzo ricorso per motivi aggiunti sono stati respinti, con integrale compensazione delle spese.