Edilizia minore in zona vincolata: illegittimo l’ordine di demolizione fondato su presunzione (Cons. Stato n. 8456 del 30.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
Gli interventi edilizi liberi e gli interventi edilizi minori realizzati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico possono essere interdetti o limitati solo in relazione alla concreta esigenza di tutela dello specifico vincolo considerato, secondo i principi di ragionevolezza, proporzionalità e sussidiarietà dell’intervento pubblico autoritativo. L’ordine di demolizione che qualifichi l’insieme eterogeneo di opere di modesta entità come unitaria ristrutturazione edilizia, senza verificare in concreto la lesività di ciascun intervento per i valori tutelati, è viziato per eccesso di potere per difetto di istruttoria e di motivazione. L’amministrazione deve distinguere gli interventi per i quali non è necessaria l’autorizzazione paesaggistica ai sensi dell’art. 149 del D.Lgs. n. 42/2004, quelli già assentiti e quelli eseguiti in assenza di titolo.

Il Fatto

Con determinazione dirigenziale, il Comune ha ordinato la demolizione di più opere edilizie realizzate in area vincolata paesaggisticamente, ai sensi dell’art. 33, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001: tettoie, manufatti per caldaia, volumi tecnici, una scala esterna, sostituzione di cancello e recinzione, rifacimento di un piazzale e installazioni accessorie. Alcune opere erano state oggetto di DIA nel 2011, ma tutte erano prive del nulla osta paesaggistico.

I proprietari hanno impugnato l’ordine davanti al TAR Lazio, che ha respinto il ricorso ritenendo le opere, valutate nella loro globalità, una ristrutturazione edilizia in zona vincolata, con conseguente necessità dell’autorizzazione paesaggistica e inefficacia della DIA. Propongono appello deducendo l’erronea qualificazione degli interventi e i vizi di eccesso di potere.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua la questione dirimente nel criterio di qualificazione degli interventi edilizi liberi e minori in aree paesaggisticamente vincolate. Roma Capitale sostiene che le opere, considerate nel loro insieme, integrino una ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380/2001, con esclusione dell’applicabilità dell’art. 149 del D.Lgs. n. 42/2004.

Il Consiglio di Stato muove dai principi di ragionevolezza e proporzionalità dell’attività amministrativa e di sussidiarietà dell’intervento autoritativo, che può incidere sulla sfera privata garantita dall’art. 2 Cost. solo se imposto da preminenti esigenze di tutela. Ne deriva che il vincolo paesaggistico riceve una tutela in concreto, parametrata agli effetti concretamente lesivi dell’intervento.

Su questa base le censure d’appello sono fondate. Le opere non configurano una unitaria ristrutturazione, ma plurimi interventi eterogenei e di modesta entità, afferenti all’edilizia libera o già oggetto di DIA. L’amministrazione, pur dopo il sopralluogo, non dimostra la non riconducibilità delle opere al regime del d.P.R. n. 31/2017 e all’ambito dell’art. 149 del D.Lgs. n. 42/2004, limitandosi ad affermare la necessità del titolo paesaggistico senza argomentare le ragioni concrete in relazione alle singole opere.

L’ordine di demolizione si fonda così sulla mera presunzione che l’insieme degli interventi abbia leso il paesaggio, senza valutare puntualmente la lesività di ciascuno e senza distinguere tra opere non soggette ad autorizzazione, opere già assentite con la DIA del 2011 e opere eseguite sine titulo. L’appello è pertanto accolto, la sentenza riformata e l’ordine annullato con gli atti connessi.

Restano salvi gli eventuali futuri provvedimenti del Comune nell’esercizio dei poteri di controllo. La legge regionale del Lazio n. 171/2025 non si applica ratione temporis; il richiamo al condono di un box auto, riferito ad opera diversa, è irrilevante, ma la sua mancata considerazione corrobora il giudizio di carenza istruttoria.