Esenzione dal contributo di costruzione per ristrutturazione di edificio unifamiliare (TAR Veneto n. 199 del 26.01.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di contributo di costruzione, gli interventi di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione di edifici unifamiliari, con mantenimento della destinazione residenziale e senza incremento della volumetria complessiva rispetto al fabbricato preesistente, non sono soggetti al pagamento del contributo, in applicazione diretta dell’art. 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001. La nozione di edificio unifamiliare non va intesa in senso strutturale, ma socio-economico, coincidendo con la piccola proprietà immobiliare meritevole di trattamento differenziato. L’ampliamento della nozione di ristrutturazione edilizia operato dall’art. 10, comma 1, lett. b), n. 2), del d.l. n. 76/2020, convertito dalla legge n. 120/2020, consente la demolizione e ricostruzione anche con diversa sagoma, prospetti e sedime, senza che possa pretendersi una rigida continuità strutturale tra edificio demolito e ricostruito. L’esenzione non è esclusa dalla qualificazione dell’immobile come abitazione di lusso quando il Comune non ne abbia esplicitato i parametri normativi e di fatto.

Il Fatto

I ricorrenti hanno presentato in data 25 gennaio 2023 una SCIA, alternativa al permesso di costruire, per la demolizione di un edificio unifamiliare preesistente e di un corpo pertinenziale, con ricostruzione dei volumi sullo stesso lotto in area di sedime parzialmente diversa. Il progetto prevedeva un nuovo edificio residenziale di volumetria complessiva inferiore rispetto al preesistente, con adeguamento alla normativa antisismica e installazione di impianti tecnologici per l’efficientamento energetico.

Con nota del 25 marzo 2025 il Comune ha preannunciato l’archiviazione automatica della pratica in caso di mancato pagamento degli oneri di costruzione, quantificati in € 12.400. I ricorrenti hanno impugnato la nota e chiesto l’accertamento della non debenza del contributo, invocando l’esenzione prevista per gli interventi di ristrutturazione di edifici unifamiliari. Il Comune ha sostenuto la riconducibilità dell’intervento alla nuova costruzione e la qualificazione dell’immobile come abitazione di lusso, esclusa dal beneficio.

La Motivazione della Corte

L’azione di annullamento è stata dichiarata improcedibile per sopravvenuta carenza d’interesse. Il Comune ha chiarito che la clausola contestata costituiva una mera clausola di stile, priva di valore cogente, e sono decorsi i termini per l’esercizio dei poteri inibitori e di autotutela, con conseguente consolidamento della SCIA.

Nel merito, il Collegio ha accolto l’azione di accertamento negativo. La deroga all’onerosità prevista dall’art. 17, comma 3, lett. b), del d.P.R. n. 380/2001 ha un fondamento sociale: la nozione di edificio unifamiliare non va letta in senso strutturale, ma socio-economico, coincidendo con la piccola proprietà immobiliare meritevole di un trattamento differenziato negli interventi di ristrutturazione.

La fattispecie concreta riguarda un edificio unifamiliare con destinazione residenziale mantenuta. Il nuovo fabbricato è stato realizzato sullo stesso lotto, senza aumento del volume complessivo, con utilizzo delle medesime opere di urbanizzazione primaria già presenti e già pagate. Ne deriva l’assenza di aggravio del carico urbanistico.

Determinante è il mutamento della nozione di ristrutturazione edilizia. L’art. 10, comma 1, lett. b), n. 2), del d.l. n. 76/2020, convertito dalla legge n. 120/2020, ha ampliato la definizione dell’art. 3, comma 1, lett. d), del TUE, includendovi la demolizione e ricostruzione con diverse sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento antisismico, l’accessibilità, gli impianti e l’efficientamento energetico. È superata la precedente lettura che postulava una rigida continuità strutturale tra vecchio e nuovo manufatto. La sentenza del Consiglio di Stato n. 8542 del 4 novembre 2025 richiede solo l’unicità dell’immobile, la contestualità tra demolizione e ricostruzione e il mero utilizzo della volumetria preesistente.

Tali requisiti sussistono nel caso di specie, con applicazione diretta dell’esenzione, esclusa ogni interpretazione estensiva o analogica. Quanto alla pretesa natura di abitazione di lusso, il Collegio ha rilevato che si tratta di villetta in categoria catastale A7, mentre le abitazioni di lusso rientrano nelle categorie A1, A8 e A9. Il Comune non ha esplicitato né richiamato i parametri normativi e gli elementi di fatto giustificativi della diversa qualificazione. Le spese di lite sono state poste a carico del Comune soccombente.