Frazionamenti abusivi e condono: legittima la qualificazione come ristrutturazione pesante (TAR Toscana n. 680 del 08.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di condono edilizio, gli interventi che determinano il radicale mutamento della consistenza dell’unità immobiliare legittimamente esistente, mediante frazionamenti successivi con creazione di nuove unità abitative autonome e sostituzione di solai, integrano la ristrutturazione edilizia pesante e non la manutenzione straordinaria. Ne consegue la legittimità dell’ordinanza di demolizione e di rimessa in pristino, restando estranea al giudizio di legittimità dell’atto la verifica sull’eventuale impossibilità del ripristino, che va documentata e valutata in fase esecutiva. La classificazione urbanistica dell’immobile come “emergenza di valore storico architettonico” giustifica la qualificazione più restrittiva degli interventi.

Il Fatto

I ricorrenti, comproprietari di una parte di un complesso edilizio situato in Firenze, hanno impugnato l’ordinanza con cui il Comune ha ingiunto la demolizione delle opere abusive e la rimessa in pristino in conformità allo stato legittimato da due condoni edilizi del 1986, rilasciati in parziale accoglimento delle domande presentate dal loro dante causa.

Il Comune sostiene che gli interventi contestati siano estranei alle domande di condono, in quanto lo stato finale dell’immobile deriva da interventi successivi che hanno prodotto una molteplicità di unità immobiliari autonome tramite continui frazionamenti. Il ricorso, articolato in sei motivi, contesta la qualificazione delle opere e la sanzione applicata.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge integralmente il ricorso, salvo due censure secondarie di cui lo stesso Comune ha ammesso la fondatezza. Il primo motivo, con cui i ricorrenti invocano la qualificazione delle opere come manutenzione straordinaria o ristrutturazione non pesante, con conseguente applicabilità della sola sanzione pecuniaria, è infondato.

L’immobile è classificato dal Regolamento Urbanistico come “emergenza di valore storico architettonico – spazio edificato”, ai sensi dell’art. 13, comma 6, delle NTA del RU. Tale disciplina qualifica come ristrutturazione edilizia pesante gli interventi che producono un radicale mutamento della consistenza dell’unità immobiliare legittimamente esistente. Il Comune ha quindi correttamente ricondotto a tale categoria l’insieme dei frazionamenti con creazione di nuove unità abitative e la sostituzione di solai non praticabili con strutture in calcestruzzo praticabili.

Il secondo motivo, relativo alla pretesa incidenza della rimozione sulla stabilità del fabbricato, è respinto. L’eventuale impossibilità del ripristino deve essere tecnicamente documentata ed è comunque inidonea a costituire vizio dell’ordinanza di demolizione, trattandosi di elemento da valutare nella successiva fase esecutiva.

I motivi terzo e quarto, concernenti il piano mansarda e il magazzino, sono infondati: il confronto tra stato legittimato e visure ha evidenziato il frazionamento del piano in tre unità autonome con trasformazione di una mansarda accessoria in locali primari. Quanto al quinto motivo, il Collegio prende atto della dichiarazione del Comune che ne conferma la fondatezza, essendo l’unità legittimata da concessione in sanatoria. Il sesto motivo è respinto per le ragioni condivise dal Collegio, tra cui il frazionamento abusivo del piano terreno e la trasformazione di locali accessori in locali abitativi.

Il ricorso è quindi rigettato nel merito, con condanna dei ricorrenti alle spese di giudizio.