Frazionamento in asta e presunzione di condominio sul cortile (Cass. civ. Sez. II n. 1615 del 16.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
In caso di frazionamento della proprietà di un edificio in distinte unità immobiliari, realizzato mediante l’attribuzione dei singoli lotti in sede di esecuzione forzata, si determina una situazione di condominio edilizio, per la quale vige la presunzione legale pro indiviso delle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano funzionali all’uso comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., qual è il cortile destinato al servizio di più edifici limitrofi. Tale presunzione è superabile soltanto ove nel primo decreto di trasferimento del lotto, che ripete la descrizione contenuta nell’ordinanza di vendita, risulti una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno degli aggiudicatari la proprietà del cortile. L’accertamento della condominialità e della destinazione oggettiva del bene costituisce apprezzamento di fatto insindacabile in cassazione, se sorretto da motivazione adeguata e scevra da errori di logica e di diritto.

Il Fatto

Un cortile e un locale caldaia, originariamente pertinenze di un unico complesso immobiliare, erano stati frazionati in distinte unità nel corso di una procedura esecutiva e trasferiti separatamente a diversi aggiudicatari. Il proprietario di una di tali unità contestava la comproprietà vantata dai titolari delle altre porzioni, chiedendo l’accertamento del proprio diritto esclusivo e la rimozione di una catena posta a chiusura dell’area.

Il Tribunale aveva accolto parzialmente la domanda, annullando una scrittura privata intercorsa tra le parti e ordinando la rimozione della chiusura. La Corte d’appello, in riforma, aveva dichiarato la comproprietà del cortile e del locale caldaia in capo ai titolari delle unità principali, respingendo la tesi dell’esclusività. La soccombente ha proposto ricorso per cassazione articolato in sei motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte affronta anzitutto il profilo della qualificazione giuridica dei beni. Il cortile interno, per costante interpretazione, rientra tra le parti comuni dell’edificio elencate dall’art. 1117 c.c. quando, per ubicazione e struttura, sia destinato a dare aria, luce o accesso alle porzioni di proprietà esclusiva. La ricorrente muoveva da un erroneo presupposto ermeneutico nel valorizzare l’assenza, nei titoli, della dicitura “corte comune”.

La Corte chiarisce che la presunzione di cui all’art. 1117 c.c. non è una mera presunzione vincibile con qualsiasi prova contraria. Essa può essere superata soltanto dalle opposte risultanze del titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento. La situazione condominiale si attua sin dal momento del frazionamento della proprietà, a seguito del trasferimento della prima unità suscettibile di separata utilizzazione.

Nella specie, il momento costitutivo coincide con il primo decreto di trasferimento dei lotti aggiudicati. Le censure avrebbero rivelato consistenza solo se, in tale titolo originario, fosse emersa una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a una delle unità la titolarità del cortile. La verifica della destinazione primaria del bene è demandata al giudice del merito, che vi ha provveduto con accertamento insindacabile.

Quanto agli altri motivi, la Corte dichiara inammissibile la critica sulla qualificazione di una difesa come domanda riconvenzionale, trattandosi di semplice imperfezione formale priva di effetti invalidanti. Ribadisce che, in presenza di immobile in comunione legale, ciascun coniuge è legittimato ad agire in forza dell’art. 180, comma 1, c.c., senza necessità del litisconsorzio. La riforma, anche parziale, della sentenza di primo grado determina la caducazione del capo sulle spese, con potere-dovere del giudice d’appello di rinnovarne il regolamento.