Permeabilità del lotto calcolata al netto dell’edificato e aree asservite computabili (Cons. Stato n. 4990 del 09.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’indice di permeabilità previsto dall’art. 16 del regolamento regionale n. 2 del 2015 si calcola rapportando la superficie permeabile del suolo alla superficie fondiaria del lotto libera da costruzioni, intendendosi per tale la superficie che residua al netto dell’intervento edilizio da autorizzare. Non è condivisibile il criterio che assume l’area libera ante operam, perché anche il terreno non edificato può essere reso impermeabile da camminamenti, asfaltature o altre coperture. Il valore percentuale fissato dallo strumento urbanistico comunale, ove superiore alla soglia minima del 40% stabilita dalla normativa regionale, è legittimo e prevale. Le aree asservite alla particella oggetto della domanda di titolo edilizio devono essere computate per il calcolo di tutti gli indici richiesti dalle norme urbanistiche, secondo quanto prescrive l’art. 7 delle N.T.A. del P.R.G.

Il Fatto

La società proprietaria di un lotto ottiene nel 2017 un permesso di costruire e presenta nel 2019 una S.C.I.A. in variante. La vicina di proprietà, che assume di essere titolare esclusiva di una servitù di passaggio sulla strada di accesso, impugna il titolo edilizio. Il Comune nega l’annullamento in autotutela e il diniego viene a sua volta impugnato.

Il TAR Umbria accoglie in parte il ricorso, ritenendo violato l’indice di permeabilità del 60% e calcolando l’area libera ante operam. La società e il Comune appellano; la resistente propone appello incidentale su sei motivi, investendo anche l’improcedibilità del ricorso sul permesso e l’inammissibilità dell’impugnazione della S.C.I.A.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i motivi di identico contenuto formulati dalla società e dal Comune, che contestano la percentuale del 60% e il meccanismo di calcolo. Richiamato l’art. 16 del regolamento regionale n. 2 del 2015, e la definizione di superficie permeabile recata dall’art. 8, il Consiglio di Stato ritiene più aderente al dato normativo la conclusione del verificatore: l’espressione «superficie fondiaria del lotto libera da costruzioni» va intesa come superficie residua al netto dell’intervento da autorizzare.

La sentenza impugnata aveva sposato la tesi del consulente della resistente, che calcolava la permeabilità sull’intera superficie del terreno prima dell’intervento. Il Collegio confuta il ragionamento: può sembrare contraddittorio calcolare il 60% del terreno al netto dell’edificato, ma non è detto che tutto il suolo non occupato dall’edificio resti permeabile. Camminamenti, asfaltature o altre forme di copertura possono impedirlo, e ciò giustifica il criterio del netto dell’edificato.

Parimenti fondati sono i motivi sulle aree asservite: esse debbono essere computate per calcolare tutti gli indici richiesti dalle norme, come impone l’art. 7 delle N.T.A. del P.R.G. Il primo motivo della società è invece respinto, perché il diniego di autotutela del 4 febbraio 2019 non era un atto plurimotivato, ma un provvedimento avverso il quale l’originaria ricorrente aveva articolato numerose censure.

Passando all’appello incidentale, il Consiglio lo respinge integralmente. La seconda istanza di autotutela è stata respinta con un provvedimento di conferma e non meramente confermativo, avendo il Comune operato una nuova valutazione: corretta è quindi la declaratoria di improcedibilità. Il Comune non è tenuto a verificare l’esistenza di diritti soggettivi di terzi, poiché il permesso di costruire fa salvi i diritti dei terzi e la servitù di passaggio non genera inedificabilità. Le censure su volumetrie e distanze sono disattese: il cavedio a cielo aperto rispetta l’art. 24 del regolamento regionale n. 2 del 2015; il lotto, intercluso su tre lati, rientra nella disciplina del comma 19 dell’art. 55 delle N.T.A., perché intercluso non significa inaccessibile. La S.C.I.A. ha natura privata e va contrastata mediante invito all’esercizio dei poteri inibitori.

Gli appelli principali sono quindi accolti e, in riforma della sentenza, il ricorso di primo grado è respinto. Le spese di giudizio sono compensate per la complessità della vicenda.