Lastrico solare trasformato in terrazzo: ristrutturazione edilizia e ordine di ripristino (C.G.A.R.S. n. 737 del 01.10.2024)

Principi di diritto (Massima)
La copertura di un lastrico solare mediante struttura qualificata come precaria, con chiusura parziale dell’annesso, non integra un intervento in regime semplificato, ma una ristrutturazione edilizia, perché altera il prospetto e la sagoma dell’edificio e aumenta il carico urbanistico. L’intervento necessita pertanto di permesso di costruire e, in sua assenza, è privo di titolo edilizio. Non si forma alcun affidamento tutelabile del privato in difformità dei presupposti di legge. L’ordine di ripristino ha natura vincolata e non richiede alcuna garanzia partecipativa preventiva.

Il Fatto

L’usufruttuaria di un immobile aveva realizzato la chiusura parziale dell’annesso lastrico solare di proprietà esclusiva, con un gazebo a struttura qualificata come precaria. I proprietari, ritenendo l’opera eseguibile in regime semplificato ai sensi dell’art. 20 della legge regionale n. 4/2003, avevano versato al Comune la relativa somma di € 1099,75.

A distanza di molti anni, a seguito di segnalazione della Polizia Municipale, il Comune ha adottato un’ordinanza di demolizione. Il TAR Sicilia, con la sentenza n. 2127/2022, ha respinto il ricorso per l’annullamento. I proprietari hanno proposto appello, dolendosi della violazione della disciplina semplificata, del difetto di motivazione e della lesione del legittimo affidamento. L’Amministrazione non si è costituita.

La Motivazione della Corte

Il C.G.A.R.S. respinge entrambi i motivi. Il Collegio rileva anzitutto che, dalla stessa descrizione della parte e dalla relazione tecnica richiamata, non si verte nella realizzazione di una veranda o di elementi simili, bensì nella alterazione del prospetto dell’edificio tramite la realizzazione di una copertura su lastrico solare.

Il passaggio centrale è la distinzione strutturale tra lastrico solare e terrazzo. Il lastrico solare è una parte dell’edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o comunque una copertura di ambienti sottostanti. La terrazza è un ripiano di copertura che nasce già delimitato da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una precisa funzione di accesso e utilizzo. Ne deriva che il cambio di destinazione d’uso di un solaio di copertura non praticabile, mediante specifici interventi edilizi, costituisce ristrutturazione edilizia: altera almeno in parte il prospetto e la sagoma dell’immobile e aumenta il carico urbanistico. Serve quindi il permesso di costruire, secondo il richiamato precedente dello stesso C.G.A.R.S. n. 662/2021.

Non sussistono dunque i presupposti per applicare la normativa semplificata invocata dall’appellante, risultando l’intervento privo di titolo edilizio. Il provvedimento è idoneamente motivato, perché richiama la consistenza dell’intervento e la difformità dalla disciplina dell’art. 20 citato.

Da ciò discende il rigetto della censura sull’affidamento: non può ritenersi formato alcun titolo né alcun affidamento del privato in difformità dei presupposti di legge. L’ordine di ripristino, avente natura vincolata, non doveva essere preceduto da altra attività o garanzia partecipativa. L’appello è respinto e la sentenza confermata; nulla è dovuto per le spese della fase, in carenza di costituzione dell’Amministrazione.