Legittimo il vincolo sui terreni a valle della villa storica (TAR Puglia n. 839 del 17.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
La dichiarazione di interesse culturale può colpire anche terreni incolti posti a valle di un immobile storico, quando la Soprintendenza dia conto, con istruttoria adeguata, del collegamento morfologico, estetico-visuale e storico-funzionale tra i suoli e il bene principale. Il sindacato del giudice amministrativo sulla discrezionalità tecnica è pieno, ma resta di legittimità e non sostituisce la valutazione riservata all’amministrazione. La graduazione tra tutela diretta e tutela indiretta, operata lungo un salto di quota naturale, è espressione di un uso razionale e proporzionato del potere, ai sensi degli artt. 13 e 45 del D.Lgs. n. 42/2004. La tutela indiretta, con prescrizioni che consentono trasformazioni controllate, non impedisce la realizzazione di un’opera pubblica, ma impone il coinvolgimento dell’amministrazione di settore.

Il Fatto

La ricorrente è titolare di due particelle ricomprese in un più ampio appezzamento nel quale sorge una villa storica, ricevute per donazione modale dalla famiglia proprietaria con lo scopo di realizzarvi un’università per la terza età o altra opera di utilità generale. In attesa del titolo edilizio, la Soprintendenza ha dichiarato l’interesse culturale della villa e assoggettato a tutela diretta e indiretta l’intero compendio circostante, comprese le due porzioni di terreno edificabile della ricorrente.

La ricorrente ha impugnato il decreto e gli atti presupposti, dolendosi dell’estensione del vincolo a suoli coperti solo da vegetazione incolta, della carenza istruttoria e dell’uso dell’elemento topografico in luogo di un accertamento sulle effettive qualità di pregio. Ha inoltre contestato il collegamento con il contesto, già compromesso dall’edificazione circostante. Il TAR ha respinto il ricorso, compensando le spese.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dalla premessa metodologica sul sindacato del giudice amministrativo rispetto alla discrezionalità tecnica, richiamando la propria sentenza n. 467/2025 del 7.4.2025. Il controllo è pieno, anche quando le scienze applicate siano elastiche, ma la valutazione resta affidata all’amministrazione e il giudice ne verifica coerenza, razionalità e proporzionalità.

Nel merito, il TAR riconosce che l’istruttoria è stata espletata mediante lo studio dei documenti storici e l’esame diretto dei luoghi. La ricostruzione delle origini conventuali dell’area e l’analisi dell’attuale conformazione del territorio sorreggono la scelta. Quanto alle due particelle, la loro collocazione a metà strada tra il giardino murato e la strada pubblica, lungo il declivio naturale, giustifica sul piano geo-morfologico la linea di separazione tra i due regimi di tutela, individuata in corrispondenza di un salto di quota.

Sul piano estetico-visuale il Collegio valorizza il rapporto tra il camminamento panoramico del giardino all’italiana e i terreni sottostanti, oggetto di osservazione per chi percorre le mura di cinta. La relazione storico-artistica documenta la visibilità della villa dagli assi stradali e la motivazione del vincolo indiretto richiama l’esigenza di preservare luce e prospettiva. Sul piano funzionale rileva il viale rettilineo che collega le diverse aree e i terrazzamenti leggibili come traccia dell’uso produttivo.

Il TAR distingue il precedente richiamato dalla difesa (T.A.R. Lombardia n. 436/2020), osservando che in quel caso l’intero uliveto era stato sottoposto a tutela diretta e non vi era la graduazione oggi adottata. Qui la misura conserva proporzionalità, tanto che sulla fascia più a valle la Soprintendenza ha previsto solo prescrizioni, valutate alla luce dei criteri di idoneità, necessità e adeguatezza richiamati dalla giurisprudenza eurounitaria. Le tutele, infine, non precludono l’opera pubblica, ma ne impongono la verifica in sede amministrativa.