Locazioni turistiche brevi e disciplina urbanistica comunale: legittime le limitazioni (TAR Emilia-Romagna n. 308 del 31.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le locazioni turistiche brevi non attengono esclusivamente all’ordinamento civile e alla libertà di iniziativa economica, ma incidono sul governo del territorio, condizionando il carico urbanistico e la destinazione d’uso degli immobili. Rientra pertanto nella competenza regionale, e a cascata in quella amministrativa dei Comuni, la regolamentazione del fenomeno funzionale all’ordinata pianificazione territoriale. Il Comune può istituire una sottocategoria funzionale turistico-ricettiva per le attività di ospitalità in unità abitative e prescrivere un alloggio minimo dimensionale nella città storica, trattandosi di scelte espressione della lata discrezionalità urbanistica, ragionevoli e non sindacabili nel merito. Le previsioni di dettaglio del regolamento edilizio, destinate a ripetuta applicazione, si impugnano unitamente all’atto applicativo, non decorrendo prima il termine decadenziale.

Il Fatto

La società ricorrente svolge attività di offerta al pubblico di case e appartamenti in locazione breve a uso turistico e ha presentato tre distinte SCIA per altrettanti immobili ubicati nel centro storico di Bologna. Il Comune le ha dichiarate inefficaci, oltre che per mancanza della procura, perché gli alloggi non avevano la destinazione d’uso B3 e non possedevano i requisiti dell’alloggio minimo.

I due requisiti derivano dalle modifiche al Regolamento Edilizio e dalla variante al PUG adottate con deliberazione consiliare. La società ha impugnato le declaratorie di inefficacia e, con motivi aggiunti, gli atti di approvazione della variante e delle modifiche regolamentari. Il Comune ha eccepito la tardività dell’impugnazione delle norme regolamentari.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di irricevibilità. Secondo l’orientamento richiamato (Cons. Stato, Sez. IV, n. 10976/2023; n. 7211/2024), le prescrizioni di dettaglio contenute nel regolamento edilizio, destinate a regolare la futura attività edilizia e suscettibili di ripetuta applicazione, esplicano l’effetto lesivo solo con l’adozione dell’atto applicativo. Esse sono dunque tempestivamente impugnate insieme a quest’ultimo.

Nel merito, la mancata ripubblicazione della variante non è illegittima: essa è dovuta solo in caso di rielaborazione complessiva del piano, non per variazioni di dettaglio che ne lasciano inalterato l’impianto (Cons. Stato, Sez. VII, n. 6787/2024; Sez. IV, n. 6944/2020). Le scelte urbanistiche non richiedono motivazione puntuale, salvo ipotesi eccezionali qui non ricorrenti, e la motivazione si ricava dai criteri generali del piano.

Il Collegio richiama la Corte costituzionale n. 94/2024: la crescita delle locazioni turistiche brevi incide sulla competenza regionale concorrente in materia di governo del territorio, perché la destinazione d’uso connota l’immobile funzionalmente e condiziona il carico urbanistico. Il Comune ha quindi esercitato un potere proprio, senza invadere la disciplina regionale dell’attività ricettiva extra-alberghiera.

La sottocategoria B3 è riconducibile all’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001 e consentita dall’art. 28, comma 2, L.R. n. 15/2013: non è manifestamente illogica e non è sindacabile. L’identità di carico urbanistico rileva semmai nel passaggio di categoria, che avviene senza oneri. Quanto all’alloggio minimo, il potere regolamentare ex artt. 2, comma 4, e 4, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 comprende la facoltà di porre limiti al dimensionamento degli alloggi (Cons. Stato, Sez. IV, n. 6715/2023; Sez. V, n. 1697/2018). La misura non vieta l’attività ma la limita in modo ragionevole, a tutela della residenza stabile.

Infondati anche i motivi aggiunti: il parere del CUM si intende positivamente reso per decorso del termine, e la scelta comunale, fondata su istruttoria sul mercato delle locazioni brevi, si sottrae al sindacato di merito. Ricorso principale e motivi aggiunti sono respinti, con compensazione delle spese.