Lottizzazione abusiva e apprezzamento complessivo della trasformazione del territorio (Cons. Stato n. 7339 del 16.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
La lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio si configura quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica o edilizia dei suoli in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, ovvero quando tale trasformazione sia predisposta mediante frazionamento e vendita in lotti che, per dimensioni, numero, ubicazione e previsione di opere di urbanizzazione, denuncino in modo non equivoco la destinazione edificatoria, ai sensi dell’art. 30 d.P.R. n. 380/2001. L’accertamento va condotto in modo complessivo, riguardando l’intera vicenda del fondo originario illegittimamente frazionato, e non con approccio atomistico sulla singola particella. L’elencazione degli elementi indiziari non è tassativa né richiede la loro contestuale presenza: è sufficiente anche uno solo di essi. Il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria relativo a un manufatto agricolo non esclude l’intento lottizzatorio. La confisca amministrativa ex art. 30 cit. risponde alla natura vincolata del potere comunale e la valutazione di proporzionalità è operata a monte dalla legge.

Il Fatto

Il Comune di Fondi ha disposto, con ordinanza, l’immediata sospensione dei lavori e l’acquisizione di diritto al proprio patrimonio disponibile di suoli e manufatti asseritamente eretti in un’area agricola sottoposta a vincolo paesaggistico e sismico. L’istruttoria comunale aveva rilevato il frazionamento di un fondo di circa quattromila metri quadrati in otto appezzamenti, un viale sterrato di accesso e la presenza di strutture permanenti incompatibili con l’uso agricolo.

I proprietari di uno dei lotti hanno impugnato il provvedimento davanti al TAR Lazio, sede di Latina, deducendo la violazione dell’art. 30 d.P.R. n. 380/2001, dell’art. 10-bis l. n. 241/1990 e del principio di proporzionalità. Sostenevano di avere acquistato un deposito agricolo legittimato da permesso in sanatoria, senza aver mai frazionato né trasformato il territorio, e richiamavano un’ordinanza del tribunale del riesame che aveva revocato il sequestro preventivo dell’area.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato respinge l’appello. Muovendo dall’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, il Collegio ricorda che il bene giuridico protetto è l’ordinato sviluppo urbanistico del tessuto urbano, in coerenza con le scelte pianificatorie dell’amministrazione, come affermato da Cons. Stato n. 10188 del 2024 e da Cons. Stato n. 3954 del 2023.

Il passaggio centrale riguarda il metodo dell’accertamento. La lottizzazione abusiva deve essere apprezzata non secondo un approccio atomistico, che guarda alla singola particella, ma nel suo complesso, in rapporto all’intera vicenda della proprietà originaria frazionata in modo illegittimo, secondo Cons. Stato n. 9275 del 2024. È richiesto un sufficiente quadro indiziario dal quale desumere l’inequivocabile destinazione edificatoria perseguita mediante gli atti di disposizione.

Il Collegio precisa che l’elencazione degli indizi non è tassativa e che non è necessario che essi sussistano contemporaneamente: anche la presenza di uno solo integra la fattispecie. La sentenza del TAR è quindi corretta laddove valorizza il dato negoziale del frazionamento e delle vendite in lotti insieme all’aspetto materiale delle opere, basi in cemento e coperture, incompatibili con l’esercizio dell’agricoltura.

Non giova agli appellanti il permesso di costruire in sanatoria per il deposito agricolo: il frazionamento del fondo originario in lotti di superfici non più utilizzabili a fini agricoli sostanzia l’intento lottizzatorio. Né rileva il mancato concreto sfruttamento edificatorio del singolo lotto, dovendosi dare rilievo alla impossibilità di conservarne l’originaria destinazione agricola, anche per le modificazioni intervenute sui fondi finitimi. Quanto alla proporzionalità, il potere sanzionatorio comunale è vincolato e la valutazione è operata a monte dalla legge. Il viale interpoderale, collocato dagli accertamenti di polizia locale dopo il 2008 e posto a beneficio anche del fondo degli appellanti, è qualificato come vera e propria opera di urbanizzazione. Nulla per le spese, non essendosi il Comune costituito.