Lottizzazione abusiva anche per le aree nude incluse nel disegno frazionatorio (TAR Toscana n. 1576 del 23.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
La lottizzazione abusiva non costituisce un istituto diretto a reprimere singoli abusi edilizi, ma ha di mira un’attività giuridica o materiale più ampia, volta a trasformare un intero ambito territoriale in contrasto con la programmazione urbanistica, e va apprezzata nel suo insieme. Ne consegue che anche le aree rimaste nude possono essere oggetto di sanzione, purché rientrino nel disegno lottizzatorio avviato dal frazionamento cartolare di un compendio unitario. Lo scopo edificatorio può desumersi anche da un solo elemento indiziario tipizzato dall’art. 30 d.P.R. n. 380/2001, in particolare dalle dimensioni esigue dei lotti rispetto alla destinazione agricola. L’astratta utilizzabilità per l’agricoltura amatoriale non neutralizza tale valenza indiziaria, se mancano concreti elementi da cui evincere la finalità della vendita. Per la lottizzazione materiale non occorre che il disegno sia compiuto, né che le opere siano di rilevante consistenza.

Il Fatto

Il ricorrente aveva alienato in modo frazionato un appezzamento di terreno agricolo di circa 8.030 mq, suddividendolo in 11 lotti e trattenendo la proprietà di alcune aree dell’originario compendio. Il Comune di Empoli, rilevata la realizzazione da parte degli acquirenti di interventi edilizi in assenza di titolo e ritenuti gli stessi idonei a trasformare il territorio agricolo, ha contestato ai proprietari di tutte le particelle la lottizzazione abusiva, cartolare e materiale.

Con l’ordinanza impugnata il Comune ha ordinato la sospensione delle opere e l’acquisizione della lottizzazione, con divieto di disporre dei suoli e delle opere, avvisando che trascorsi novanta giorni le aree sarebbero state acquisite al patrimonio disponibile e sottoposte a demolizione. Il ricorrente ha impugnato l’atto, dolendosi in particolare dell’inclusione nel perimetro delle aree rimaste di sua proprietà, sulle quali non era stata posta in essere alcuna opera abusiva.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo muoveva dall’assunto che, per la lottizzazione abusiva cartolare, non basti il mero riscontro del frazionamento collegato a plurime vendite, ma occorra un quadro indiziario dal quale desumere in modo non equivoco la destinazione edificatoria. Il Collegio respinge la censura: lo scopo edificatorio può desumersi anche da uno solo degli elementi indiziari tipizzati dall’art. 30 d.P.R. n. 380/2001, e in particolare dalle dimensioni dei lotti, allorché risultino del tutto esigue rispetto alla destinazione agricola, come affermato da Cons. Stato, IV, n. 2937/2011 e Cons. Stato, V, n. 839/2009.

Il TAR affronta poi l’argomento dell’agricoltura amatoriale, richiamato dal ricorrente insieme a un precedente della stessa Sezione. L’astratta utilizzabilità dei lotti per tale attività non può costituire una facile scappatoia per neutralizzare la valenza indiziaria della dimensione degli appezzamenti: occorrono concreti elementi da cui evincere che lo scopo della vendita fosse quello. Nel precedente richiamato tali elementi consistevano nella presenza, sui terreni frazionati, di soli piccoli manufatti funzionali alla coltivazione degli orti. Qui la situazione è diversa: sui lotti sono state realizzate abitazioni servite da un rudimentale sistema stradale e dall’allaccio alla rete elettrica.

Non convincono gli elementi di segno contrario addotti dal ricorrente — indagini del tecnico di fiducia su usi agricoli alternativi, prezzo corrispondente al valore agricolo, vincoli urbanistici e idrogeologici — perché non idonei a escludere uno scopo lottizzatorio già evincibile dalla suddivisione in 11 lotti di ridotte dimensioni, organizzata per consentire l’accesso a una futura via centrale, e poi concretizzatasi in opere e infrastrutture abusive.

Quanto alla richiesta di scorporare i terreni rimasti di proprietà del ricorrente, il Collegio osserva che la lottizzazione abusiva non reprime singoli abusi edilizi, ma un’intera attività di trasformazione da valutare nel suo insieme, secondo Cons. Stato, VI, n. 2217/2023. Anche le aree nude sono sanzionabili se rientrano nel disegno lottizzatorio.

Il secondo motivo, relativo all’assenza di opere di urbanizzazione e alla scarsa consistenza degli interventi, è parimenti respinto: non occorre che il disegno sia compiuto, né che le opere siano rilevanti, bastando che se ne evinca in nuce un nuovo assetto urbanistico incompatibile con la programmazione comunale, irrilevante la disomogeneità tra lotti. Il terzo motivo, sulla mancata comunicazione di avvio del procedimento, è dichiarato infondato in adesione alla giurisprudenza richiamata. Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.