Lottizzazione abusiva: il frazionamento non basta senza intento edificatorio (TAR Toscana n. 146 del 05.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
La lottizzazione abusiva di tipo cartolare o negoziale non si configura per il solo frazionamento del terreno e la sua vendita a una pluralità di soggetti: occorre che da tali operazioni emerga in modo non equivoco l’intento edificatorio, confermato da circostanze fattuali certe e univoche. L’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 richiede che il frazionamento e la vendita in lotti, per dimensione, numero, ubicazione, eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo inequivocabile la destinazione a scopo edificatorio. Non integra lottizzazione materiale la trasformazione che conservi la destinazione agricola dell’area, senza aggravio del carico urbanistico né pregiudizio per la potestà programmatoria del Comune. La coltivazione amatoriale del fondo, anche a scopo ricreativo e da parte di soggetti privi di qualifica professionale, non costituisce di per sé trasformazione urbanistica o edilizia.

Il Fatto

Una società immobiliare, proprietaria dal 2005 di terreni agricoli nel Comune di Campi Bisenzio, ha frazionato le aree in più particelle nell’arco temporale 2018-2022 e le ha vendute a privati in 27 lotti, due dei quali costituiti dalle strade di accesso. I terreni erano inseriti in zona agricola e destinati dal Regolamento Urbanistico alla realizzazione di casse di espansione idraulica.

All’esito di alcuni sopralluoghi, il Comune ha contestato alla società e ai nuovi proprietari la lottizzazione abusiva, cartolare e materiale, ordinando la sospensione di ogni attività, il ripristino dello status quo ante, l’annullamento dei frazionamenti e la demolizione dei manufatti, con trascrizione del provvedimento. I proprietari di alcuni lotti hanno impugnato l’ordinanza, deducendo di non aver mai eseguito interventi edilizi e di aver mantenuto il terreno a prato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente le censure, incentrate sulla asserita insussistenza dei presupposti della lottizzazione abusiva tanto nella forma cartolare quanto in quella materiale. Il ricorso è fondato.

Quanto alla lottizzazione negoziale, il Tribunale richiama il tenore letterale dell’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 e il consolidato insegnamento giurisprudenziale: non basta il frazionamento con vendita a più soggetti, ma occorre che ne emerga in modo non equivoco il fine edificatorio. L’attività negoziale costituisce indizio che deve trovare conferma in altre circostanze, certe e univoche. Sul punto la sentenza cita Cons. Stato, sez. II, n. 5124 del 2022, Cons. Stato, sez. VI, n. 5108 del 2015 e TAR Toscana, sez. III, n. 509 del 2015.

Nel caso concreto mancano indizi gravi, precisi e concordanti dello scopo edificatorio. Il frazionamento ha formato appezzamenti compatibili con attività agricola amatoriale, che non richiede estensioni notevoli né qualifica di imprenditore agricolo degli acquirenti. Il Comune non ha provato che i prezzi di vendita, frutto di libera contrattazione, fossero palesemente incongrui rispetto alla destinazione agricola. La documentazione fotografica dei sopralluoghi conferma che i terreni sono in larga misura coltivati o lasciati a verde, con manufatti contenuti solo su alcuni lotti.

Le stesse circostanze ostano alla lottizzazione materiale: l’area è priva di edificazioni, non presenta le opere di urbanizzazione necessarie all’edificazione residenziale, e gli allacci elettrici e la strada campestre sono compatibili con l’uso agricolo (TAR Campania, Napoli, n. 6785 del 2008; TAR Marche n. 983 del 2004). È conservata la destinazione agricola, senza aggravio del carico urbanistico.

Il Collegio esclude poi che la previsione di orti urbani nel Regolamento Urbanistico renda illegittima la coltivazione non professionale, e che la destinazione a casse di espansione idraulica escluda quella agricola: l’art. 142 delle n.t.a. le sovrappone, mentre l’art. 154, comma 9 vieta solo i manufatti che impediscano il deflusso delle acque. Il ricorso è accolto, con assorbimento delle ulteriori censure, annullamento dell’ordinanza e cancellazione della trascrizione. Le spese sono compensate, con rimborso del contributo unificato a carico del Comune.