Lottizzazione abusiva esclusa in assenza di intento edificatorio non equivoco (TAR Toscana n. 145 del 05.02.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di lottizzazione abusiva ai sensi dell’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001, il frazionamento del terreno e la vendita in lotti a una pluralità di soggetti costituiscono un semplice indizio dell’intento edificatorio, che deve trovare conferma in circostanze fattuali certe e univoche, tali da rendere evidente in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio. La lottizzazione cartolare o negoziale non si configura quando i lotti risultano compatibili con l’attività agricola amatoriale e manca la prova di prezzi incongrui rispetto alla destinazione agricola. La lottizzazione materiale è esclusa quando l’area conserva la destinazione agricola, difettano le opere di urbanizzazione e i manufatti presenti sono compatibili con la coltivazione amatoriale, senza aggravio del carico urbanistico.

Il Fatto

Una società immobiliare acquista nel 2005 terreni agricoli in un Comune toscano, destinati dal Regolamento Urbanistico a casse di espansione idraulica. Tra il 2018 e il 2022 i terreni sono oggetto di quattro frazionamenti, da cui derivano ventisette lotti venduti a privati, due dei quali costituiti dalle strade di accesso; un lotto resta alla società.

All’esito di sopralluoghi, il Comune adotta un’ordinanza che contesta alla società e ai nuovi proprietari la lottizzazione abusiva, cartolare e materiale, ordinando la sospensione delle attività, il ripristino dello stato dei luoghi, l’annullamento dei frazionamenti, la demolizione dei manufatti e la trascrizione del provvedimento. I proprietari di alcuni lotti impugnano l’ordinanza davanti al TAR.

La Motivazione della Corte

I ricorrenti contestano la sussistenza dei presupposti della lottizzazione, sia negoziale sia materiale, assumendo l’assenza di un intento edificatorio unitario e l’uso agricolo amatoriale dei terreni. Il Comune resiste, richiamando una serie di indizi della cosiddetta lottizzazione mista: frazionamento in un arco temporale ristretto, viabilità di penetrazione, acquirenti privi di qualifica agricola, lotti di ridotta estensione e prezzi superiori a quelli di mercato.

La Corte muove dal tenore dell’art. 30, comma 1, d.P.R. n. 380/2001 e dall’insegnamento giurisprudenziale richiamato (Cons. Stato, sez. II, n. 5124 del 2022; Cons. Stato, sez. VI, n. 5108 del 2015; TAR Toscana, sez. III, n. 509 del 2015): il frazionamento e la vendita non bastano, occorrendo che da essi emerga in modo non equivoco l’intento edificatorio, confermato da indizi gravi, precisi e concordanti.

Nel caso concreto tali indizi mancano. Le operazioni hanno formato appezzamenti compatibili con l’attività agricola amatoriale, che non richiede ampie estensioni né la qualifica di imprenditore agricolo. Il Comune non ha provato l’incongruità dei prezzi di vendita rispetto alla destinazione agricola. La documentazione fotografica dei sopralluoghi mostra terreni in larga misura coltivati o a verde, con manufatti contenuti su alcuni soltanto dei lotti.

Le stesse circostanze escludono la lottizzazione materiale: difettano le opere di urbanizzazione per un’edificazione residenziale e gli allacci elettrici e la piccola strada campestre non rivelano, da soli, un intento edificatorio. La destinazione a cassa di espansione idraulica non esclude quella agricola, sovrapponendosi ad essa, e non vieta l’attività agricola in sé. Il ricorso è quindi accolto, con assorbimento delle ulteriori censure, annullamento dell’ordinanza e cancellazione della trascrizione; spese compensate, con rimborso del contributo unificato a carico del Comune.