Lottizzazione abusiva per frazionamento di residence turistico e onere della prova (TAR Sicilia n. 2857 del 10.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il frazionamento di un complesso edilizio originariamente assentito con destinazione turistico-ricettiva, accompagnato dal cambio di categoria catastale e dall’utilizzazione abitativa delle singole unità, integra lottizzazione abusiva ai sensi dell’art. 30 del d.P.R. n. 380/2001, anche in assenza di significative opere edilizie. Ciò che rileva non è il regime proprietario dell’immobile, bensì l’effettiva configurazione della struttura come albergo o assimilata, caratterizzata dalla concessione in locazione delle unità a una generalità indistinta di soggetti e per periodi predeterminati. Nella materia della repressione degli abusi edilizi l’onere probatorio segue il principio di vicinanza della prova: grava sul ricorrente dimostrare i fatti che rientrano nella sua disponibilità, tra cui l’apertura al pubblico e la concreta gestione unitaria. Il Comune può pertanto ordinare il ripristino della destinazione catastale e la soppressione dei subalterni, nonché il divieto di utilizzo degli immobili quando l’agibilità sia stata rilasciata per la sola destinazione turistica.

Il Fatto

I ricorrenti, proprietari di quote di una residenza turistico-alberghiera, impugnavano l’ordinanza con cui il Comune aveva contestato il cambio di destinazione d’uso delle camere della struttura, accertato attraverso l’accatastamento delle unità in categorie diverse dalla D2. L’Amministrazione aveva inoltre ravvisato una lottizzazione abusiva di tipo cartolare, derivante dal frazionamento degli alloggi, delle attività commerciali e delle aree a parcheggio in una pluralità di unità autonome.

Il provvedimento ordinava il ripristino catastale delle destinazioni conformi ai titoli edilizi, la soppressione dei subalterni relativi ai posti auto e il non utilizzo degli immobili, richiamando l’automatica decadenza del certificato di agibilità in caso di uso difforme. I ricorrenti deducevano l’illegittimità del provvedimento sul piano procedimentale e sostanziale, sostenendo la persistenza della funzione turistico-ricettiva e l’irrilevanza dell’assetto proprietario frazionato.

La Motivazione della Corte

Il Collegio muove dal riparto dell’onere probatorio, richiamando il principio di vicinanza della prova affermato da Cons. Stato, Sez. II, n. 1016 del 2024. Sulla scorta di tale criterio, i ricorrenti avrebbero dovuto dimostrare l’effettiva destinazione turistico-ricettiva del complesso, quale fatto rientrante nella loro disponibilità.

Richiamando Cons. Stato, Sez. VI, n. 2648 del 2023 e Cons. Stato, Sez. VI, n. 5403 del 2021, il Tribunale ribadisce che la lottizzazione abusiva costituisce fenomeno unitario, che prescinde dalla consistenza delle singole opere e può derivare dal mutamento di destinazione d’uso di complessi regolarmente assentiti. L’intento lottizzatorio è desumibile da una pluralità di indizi anche non univoci, purché complessivamente convergenti.

Il Collegio valorizza la pronuncia di Cass. pen., Sez. III, n. 22038 del 2019: quel che conta non è il regime proprietario, ma la configurazione della struttura come albergo, caratterizzata dalla concessione in locazione delle unità a una generalità indistinta e indifferenziata di soggetti per periodi predeterminati. Difettando tale requisito, la destinazione non è più turistico-ricettiva ma residenziale.

Nel caso concreto i ricorrenti hanno prodotto contratti di gestione, regolamento condominiale e atti di compravendita, ma tale documentazione non consente di riscontrare, se non sul piano meramente formale, l’effettiva destinazione del complesso. Sono rimaste prive di prova l’apertura al pubblico indistinto, la registrazione degli ospiti all’autorità di pubblica sicurezza, la stipula dei contratti di locazione e sublocazione previsti dalla convenzione di gestione e il pagamento dei relativi canoni. Gli stessi contratti non imponevano ai proprietari di conferire le unità al gestore, ma solo un onere di comunicazione preventiva dei periodi di godimento personale.

Di contro, risultano dimostrate le operazioni catastali di frazionamento e di mutamento di categoria, idonee ad agevolare la vendita frazionata e il godimento abitativo, corroborate dai certificati storici di residenza e dall’acquisto con agevolazioni prima casa. Il Collegio esclude rilievo alla buona fede dei proprietari, estranea alla lottizzazione abusiva, che rileva sul piano oggettivo. Irrilevante è anche la risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 8 del 2014, atteso che l’autonomia dell’ordinamento catastale non esclude l’obbligo di richiedere al Comune il mutamento di destinazione. Quanto ai vizi procedimentali, il contraddittorio è stato garantito mediante comunicazione all’amministratore del condominio e, in ogni caso, il contesto lottizzatorio rendeva l’intervento pubblico vincolato (Cons. Stato, Sez. VI, n. 2947 del 2021). Il ricorso è respinto, con compensazione delle spese.