Lotto intercluso e obbligo di pianificazione attuativa in zona C1 (C.G.A.R.S. n. 613 del 29.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In materia di governo del territorio, il rispetto delle previsioni del P.R.G. che impongano, per una determinata zona, la pianificazione di dettaglio costituisce regola generale e imperativa ai sensi dell’art. 9 del d.p.r. n. 380/2001. Quando lo strumento urbanistico generale subordina l’edificazione a un piano attuativo, il titolo edilizio può essere rilasciato solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto perfetto ed efficace. Non è consentito superare tale prescrizione invocando la sufficiente urbanizzazione della zona, né sopperire all’assenza del piano mediante l’imposizione delle opere di urbanizzazione. L’eccezione del lotto intercluso opera solo quando l’area edificabile sia l’unica non ancora edificata, si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni, sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione e il progetto sia conforme al P.R.G. La diversa zonizzazione delle aree impedisce di configurare un tessuto urbanistico unitario.

Il Fatto

La ricorrente aveva acquistato nel 1987 un fabbricato adibito a civile abitazione, realizzato in assenza di titolo edilizio, nel Comune di Castelvetrano. Nel gennaio 2019 riceveva la notifica dell’ordinanza di demolizione e, nel marzo successivo, presentava un progetto di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del d.p.r. n. 380/2001. Impugnava quindi l’ingiunzione demolitoria davanti al TAR Sicilia e, con motivi aggiunti, il preavviso di rigetto dell’istanza di sanatoria, fondato sul contrasto dell’intervento con l’art. 33 delle n.t.a. del P.R.G., che in zona C1 impone l’attuazione mediante intervento urbanistico preventivo.

Il TAR Sicilia, con la sentenza n. 1923/2023, respingeva ricorso e motivi aggiunti. La ricorrente appellava deducendo la violazione dell’art. 36 del d.p.r. n. 380/2001, l’erronea applicazione dell’art. 33 delle n.t.a. e l’eccesso di potere per difetto di istruttoria sulla natura di lotto intercluso, sostenendo che il concetto non richieda l’interclusione fisica su tutti i lati.

La Motivazione della Corte

Il C.G.A.R.S. richiama i principi già affermati dalla Sezione (C.g.a.r.s. n. 305 del 2025, conforme C.g.a.r.s. n. 308 del 2023) e li articola in corollari: quando il piano generale prevede l’attuazione mediante piano di livello inferiore, il titolo edilizio può rilasciarsi solo dopo che lo strumento esecutivo sia divenuto efficace; non è consentito superare tale prescrizione facendo leva sulla sufficiente urbanizzazione della zona; l’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione sopperisce solo alla mancanza materiale di tali opere, non all’assenza dello strumento esecutivo. La Corte esclude inoltre equipollenti al piano attuativo e ritiene necessaria la pianificazione di dettaglio anche in zone parzialmente urbanizzate.

Quanto all’eccezione del lotto intercluso, la Sezione ribadisce che essa si realizza allorquando l’area edificabile di proprietà del richiedente sia l’unica a non essere ancora edificata, si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni, sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione primarie e secondarie previste dagli strumenti urbanistici e sia valorizzata da un progetto del tutto conforme al P.R.G. In tal caso si consente l’intervento costruttivo diretto, allo scopo di evitare attese e inutili dispendi procedimentali, essendo sostanzialmente raggiunto lo scopo perseguito dai piani esecutivi (Cons. St. sez. V, n. 1013/2004; sez. IV, n. 268/2008; sez. IV, n. 3699/2010). Lo strumento attuativo deve considerarsi superfluo solo una volta raggiunta la piena edificazione e urbanizzazione della zona (C.g.a.r.s. n. 252/2020).

Applicando tali coordinate al caso concreto, il lotto della ricorrente non può essere qualificato lotto intercluso, come emerge dalla documentazione fotografica depositata in primo grado: esso confina su due lati con ampie aree non edificate. Il TAR aveva correttamente evidenziato tale circostanza. La Corte esclude inoltre che la zona C1 possa ritenersi parte della stessa maglia urbanistica della vicina zona B2, stante la diversa zonizzazione delle aree. Sono irrilevanti le “linee di massima per il nuovo PRG” richiamate dall’appellante, poiché tale programmazione urbanistica non ha avuto ulteriore sviluppo amministrativo.

L’appello è pertanto respinto. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in favore del Comune in euro 2.500,00, oltre s.g. e accessori di legge.