Motivazione apparente su prevalenza CTU e compensazione impropria nella locazione (Cass. civ. Sez. III n. 32175 del 10.12.2025)

Principi di diritto (Massima)
Nel giudizio di legittimità, la sentenza di merito che aderisca alle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio senza esternare le ragioni della preferenza accordata a quell’elaborato, a fronte di rilievi puntuali e specifici, è affetta da nullità per inesistente ed apparente motivazione, ai sensi dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ. Il giudice del merito non è tenuto a confutare analiticamente le contrarie allegazioni dei consulenti di parte, che restano implicitamente disattese; ma quando le censure evidenziano la totale assenza di giustificazioni dell’elaborato, l’adesione acritica non assolve l’obbligo motivazionale. In tema di compensazione impropria, quando i contrapposti crediti nascono da un unico rapporto, l’accertamento contabile del saldo finale è compiuto d’ufficio dal giudice, restando estranei i requisiti propri della compensazione legale e giudiziale. Nel contratto di locazione, il credito risarcitorio del locatore per la mancata restituzione del bene e quello del conduttore per riduzione del canone si prestano alla regolazione del dare e avere.

Il Fatto

Una conduttrice aveva preso in locazione un immobile per uso commerciale, eseguendo opere e lamentando poi umidità, muffe e infiltrazioni. Dopo una diffida e un procedimento di accertamento tecnico, l’immobile era stato in parte interdetto dai Vigili del Fuoco. La conduttrice convenne i locatori per la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno o la riduzione del canone, l’indennità di avviamento e la restituzione del deposito cauzionale.

Il Tribunale accolse solo in parte la domanda e dichiarò inammissibile la riconvenzionale dei locatori per tardiva costituzione. La Corte d’Appello di Roma, con sentenza non definitiva, ritenne tempestiva quella costituzione, ma dichiarò improcedibile la riconvenzionale per mancata mediazione; con la sentenza definitiva rigettò la risoluzione, escluse l’indennità di avviamento e, in accoglimento dell’eccezione di compensazione, revocò le condanne a carico dei locatori. La conduttrice ricorre per cassazione con nove motivi.

La Motivazione della Corte

In via preliminare, la Corte disattende le eccezioni dei controricorrenti. Il ricorso risulta iscritto tempestivamente. Non è nulla la procura alle liti allegata al ricorso telematico: la difesa ha notificato l’atto in formato digitale e ha attestato la conformità all’originale della copia informatica della procura analogica, secondo l’art. 3-bis, comma quinto, lett. g), l. 53/1994. Né rileva che la procura sia anteriore al ricorso, poiché il requisito della specialità non richiede la contestualità del conferimento.

Quanto al ricorso contro la sentenza non definitiva, esso è inammissibile. La ricorrente assume di aver formulato riserva ai sensi dell’art. 361 cod. proc. civ., ma non documenta né riproduce il contenuto della riserva, violando il principio di autosufficienza di cui all’art. 366, comma primo, n. 6, cod. proc. civ.. La sentenza aveva duplice contenuto e solo alcune statuizioni esigevano la riserva, che doveva pertanto essere specifica. Sono così travolti il primo e il terzo motivo.

È infondato il secondo motivo, relativo alla compensazione impropria. Quando i crediti contrapposti nascono da un unico rapporto, anche complesso, il giudice procede d’ufficio all’accertamento contabile del saldo, senza che operino i requisiti della compensazione legale o giudiziale. Nella specie, la pretesa risarcitoria dei locatori e quella di riduzione del canone della conduttrice si inseriscono nel tronco comune del contratto di locazione, senza paralizzarne gli effetti, e ben si prestano alla regolazione del dare e avere.

Il sesto motivo è accolto per quanto di ragione. La Corte d’Appello, nel dare prevalenza a una delle due relazioni tecniche, si è limitata ad affermare che le contestazioni attengono al “merito” e che la relazione è “convincente”, senza esplicitare il percorso argomentativo. A fronte di rilievi puntuali e specifici, tale adesione è apodittica e integra motivazione apparente, in violazione dell’art. 132, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ.

La sentenza definitiva è dunque cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio ad altra Sezione della Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, perché renda una motivazione effettiva. L’accoglimento del sesto motivo assorbe i restanti, che attengono al merito della controversia.