Nessun effetto sanante dell’acquisto all’asta per gli abusi edilizi (TAR Sicilia n. 2989 del 06.09.2024)

Principi di diritto (Massima)
Nel nostro ordinamento non esiste alcun dato normativo da cui inferire che la vendita all’asta nell’ambito di una procedura esecutiva produca effetto sanante degli illeciti edilizi realizzati sull’immobile. L’effetto purgativo connesso alla natura di acquisto a titolo originario riguarda i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, non lo stato di fatto materiale e antigiuridico in cui il bene si trovi. L’esercizio del potere repressivo degli abusi edilizi è manifestazione di attività amministrativa doverosa: i relativi provvedimenti sono atti vincolati e non richiedono motivazione ulteriore in ordine alle ragioni che impongono la rimozione dell’abuso, neppure quando l’ingiunzione intervenga a distanza di tempo dalla realizzazione. Il legittimo affidamento del privato è tutelabile solo se ragionevole e incolpevole.

Il Fatto

La ricorrente aveva acquistato in sede di esecuzione immobiliare il piano secondo di un immobile e il sovrastante sottotetto non abitabile. Il sottotetto era stato realizzato dai precedenti proprietari in forza di un titolo edilizio del 2005. Nel novembre 2019 un sopralluogo congiunto accertava difformità: finiture e caratteristiche del locale prefiguravano un cambio di destinazione d’uso da locale di sgombero a civile abitazione e un ampliamento del volume abitabile dell’appartamento sottostante. Seguiva un’ordinanza di demolizione, non impugnata.

Per regolarizzare le opere la ricorrente presentava una SCIA in sanatoria. Il Comune avviava il procedimento di annullamento e ne disponeva il diniego. La ricorrente impugnava il provvedimento davanti al TAR, deducendo violazione dell’art. 23 d.P.R. n. 380/2001, eccesso di potere per contraddittorietà con il comportamento precedente dell’Amministrazione, difetto di motivazione, sviamento e lesione del legittimo affidamento ingenerato dal titolo di provenienza giudiziaria.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i motivi per la loro connessione e li ritiene infondati. Muove dall’orientamento consolidato secondo cui la vendita all’asta non comporta effetto sanante degli illeciti edilizi, e tale conclusione non si ricava nemmeno dal principio dell’effetto purgativo proprio dell’acquisto a titolo originario. L’unico aspetto regolato dal legislatore è quello dei tempi: ai sensi dell’art. 40, ultimo comma, legge n. 47/1985 la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile (Cons. Stato, Sez. V, n. 1996 del 2017).

Il Tribunale ribadisce poi che il potere repressivo degli abusi è attività doverosa e che i provvedimenti che lo esprimono sono atti vincolati, non bisognosi di motivazione sull’interesse pubblico concreto e attuale, neppure quando l’ingiunzione intervenga a distanza di tempo (Cons. Stato, Ad. plen., n. 9 del 2017; Sez. VI n. 6566 del 2018; TAR Calabria, Catanzaro, n. 584 del 2019).

Sul piano applicativo il Collegio rileva che la ricorrente aveva acquistato nel 2010 un immobile il cui sottotetto risultava nella stessa relazione del C.T.U. come non abitabile e mera superficie accessoria, senza attestazione di legittimità. Per oltre dieci anni la ricorrente aveva trascurato ogni accertamento sulla conformità edilizia e urbanistica, presentando la SCIA in sanatoria solo nel 2020, dopo l’adozione dell’ordinanza di demolizione e senza impugnarla.

Il dato decisivo è la trasformazione accertata nel 2019: il sottotetto, originariamente locale tecnico, era divenuto locale abitabile con sostanziale ampliamento della superficie abitativa. Da qui l’esclusione di ogni legittimo affidamento meritevole di tutela, perché l’affidamento tutelabile deve essere incolpevole e fondato su una situazione di apparenza costituita dall’Amministrazione (Cons. Stato, Ad. plen., n. 21 del 2021 e n. 19 del 2021; Sez. II n. 966 del 2023).

La motivazione del diniego è giudicata risultato di un’istruttoria completa e lineare, esente dai vizi denunciati. Il Collegio distingue nettamente la conoscenza delle irregolarità preesistenti alla procedura esecutiva dal mancato esercizio della sanatoria nel termine di legge, aggravato dalla richiesta di trasformare in appartamento un locale di sgombero già irregolare. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna della ricorrente alle spese di lite.