Ampliamento configura nuova costruzione e ordine di demolizione prescinde da buona fede (Cons. Stato n. 3934 del 19.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di un ampliamento che si sviluppa all’esterno della sagoma esistente, con incremento di superficie e volumetria e mutamento della tipologia dell’intervento, integra nuova costruzione e richiede il permesso di costruire. Ove eseguita senza titolo, l’opera è soggetta alla sanzione demolitoria, che l’amministrazione è tenuta a irrogare, restando la monetizzazione confinata alle sole ipotesi in cui la demolizione risulti impossibile per difficoltà tecniche. L’ordine di demolizione ha natura reale e vincolata: colpisce il bene e il proprietario attuale anche se non responsabile materialmente dell’abuso. La buona fede dell’acquirente e il lungo tempo trascorso non scriminano né impongono un onere motivazionale rafforzato.

Il Fatto

L’appellante acquistava nel 2012 un fabbricato destinato a civile abitazione con garage e corte pertinenziale, sostenendo di aver eseguito solo opere di manutenzione interna al garage e un modesto casottino per la caldaia. A seguito di segnalazione di terzi, nel settembre 2020 il personale del nucleo vigilanza edilizia del Comune accertava la difformità delle opere rispetto a un condono rilasciato nel 2001: il garage con tettoia era stato destinato a civile abitazione, le dimensioni di sedime erano aumentate e l’interno risultava suddiviso in tre locali abitabili, con impianti e camino.

Il Comune ordinava la sospensione dei lavori e, non essendo intervenuto il ripristino, ingiungeva la demolizione delle opere abusive e la riduzione in pristino, qualificando l’intervento come nuova costruzione e rivolgendo l’ordine anche all’attuale proprietaria. Respinta l’istanza di sostituzione con sanzione pecuniaria, i due ricorsi venivano riuniti e respinti dal TAR Umbria con sentenza n. 104/2024. Da qui l’appello, articolato in sei motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge preliminarmente l’istanza di rinvio: l’attività amministrativa addotta dall’appellante non è documentata e non ricorrono i motivi eccezionali dell’art. 73 cod. proc. amm. Nel merito, il nucleo della controversia è la qualificazione dell’intervento. La tesi difensiva — preesistenza dell’edificio dal 1946, conservazione delle murature, ampliamento contenuto e riconducibile alla ristrutturazione edilizia — non supera gli accertamenti tecnici né i criteri normativi.

La Corte richiama gli artt. 3, comma 1, lett. e.1), e 10, comma 1, lett. a), del d.P.R. n. 380/2001 e i corrispondenti artt. 7 e 119 della legge regionale Umbria n. 1/2015, che configurano come nuova costruzione anche l’ampliamento eseguito all’esterno della sagoma esistente, subordinandolo al permesso di costruire. Per tali interventi l’art. 31, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001 e l’art. 143, comma 2, della legge regionale n. 1/2015 prevedono la demolizione. L’ordinanza impugnata dà conto delle difformità rilevate nel sopralluogo, dell’assenza di titolo e del corretto inquadramento.

Quanto alla possibilità di sostituire la demolizione con la sanzione pecuniaria, il Collegio richiama Cons. Stato, Sez. VI, n. 7948 del 2024: la sanzione ripristinatoria è la prima opzione, e la monetizzazione costituisce una mera eventualità, esperibile solo in presenza di difficoltà tecniche in sede esecutiva. Diventa quindi superfluo scrutinare il motivo sul mutamento di destinazione d’uso, comunque incontestatamente avvenuto con salto tra categorie funzionali ex art. 23-ter del d.P.R. n. 380/2001. Sul punto la Corte richiama Cons. Stato, Sez. IV, n. 2301 del 2026, che ha ritenuto urbanisticamente rilevante il passaggio a residenziale con aggravio del carico urbanistico.

Nessun rilievo scriminante hanno la buona fede e l’affidamento. L’art. 31, commi 2 e 3, del d.P.R. n. 380/2001 individua quali destinatari della sanzione, in forma congiunta e non alternativa, il proprietario e il responsabile dell’abuso: l’ordine può quindi essere emanato verso il proprietario anche se non autore dell’opera, trattandosi di illecito permanente sanzionato in via ripristinatoria a prescindere da dolo o colpa (Cons. Stato, Sez. VII, n. 655 del 2024).

Infine, la censura sul mancato esame delle osservazioni tecniche è respinta in forza dell’art. 21-octies della legge n. 241/1990: la natura vincolante dell’atto comporta che, anche valutando le osservazioni, il provvedimento non avrebbe potuto avere contenuto diverso. L’appello è quindi infondato, con compensazione delle spese.