Nuova costruzione in zona A e superamento dei limiti del DM 1444/1968 (TAR Lazio n. 9629 del 25.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in zona omogenea A che non mantengano sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente costituiscono nuova costruzione, con conseguente applicazione dei limiti di densità fondiaria, altezza e distanze di cui al DM n. 1444/1968. Per gli edifici di altezza superiore a 25 metri è necessaria la previa approvazione di un piano attuativo ex art. 41-quinquies, sesto comma, L. n. 1150/1942, senza che rilevi la circostanza della avvenuta urbanizzazione della zona. La presentazione di una nuova istanza di permesso di costruire, corredata da un progetto differente rispetto a quello originario, determina l’improcedibilità del ricorso avverso il primo diniego per sopravvenuta carenza d’interesse.

Il Fatto

La società ricorrente, proprietaria di un edificio sito in Roma, presentava un’istanza di permesso di costruire per un intervento di rigenerazione urbana consistente nella demolizione e ricostruzione del plesso, con aumento premiale di cubatura e recupero del sottotetto. L’Amministrazione respingeva l’istanza. Nel corso del giudizio, la società depositava un nuovo progetto per il medesimo immobile, anch’esso oggetto di diniego. Avverso entrambi i provvedimenti di diniego, la società proponeva ricorso introduttivo e successivi motivi aggiunti.

La Motivazione della Corte

Il Collegio dichiara l’improcedibilità del ricorso introduttivo, rilevando che la nuova istanza, corredata da un progetto diverso per sagoma, altezza e sedime, ha aperto un nuovo procedimento amministrativo e ha determinato il superamento del primo diniego. L’eventuale accoglimento del ricorso originario non accorderebbe alcun vantaggio, avendo la ricorrente manifestato la volontà di abbandonare il primo progetto.

Quanto ai motivi aggiunti, il provvedimento impugnato risulta plurimotivato, sicché è sufficiente la legittimità di una sola delle ragioni ostative per sorreggere il diniego. Il Collegio esamina le censure relative alla violazione dell’art. 10-bis L. n. 241/1990, dell’art. 41-quinquies L. n. 1150/1942 e degli artt. 7, 8 e 9 del DM n. 1444/1968, respingendole.

In particolare, l’immobile ricade in zona A e la ricostruzione non mantiene sagoma, sedime e caratteristiche planivolumetriche dell’edificio preesistente: l’intervento va pertanto qualificato come nuova costruzione. Ne conseguono l’applicazione del limite di densità fondiaria del 50% di quella media di zona, il rispetto dell’altezza degli edifici circostanti di carattere storico-artistico e il rispetto della distanza di 10 metri tra pareti finestrate, senza che nelle zone A possa riconoscersi una deroga a tale ultimo limite.

Il Collegio ritiene infondate altresì le censure sul computo della SUL, sia con riferimento alle cantine site al piano di copertura, aventi altezza di 2,40 metri e come tali computabili, sia con riferimento al garage aperto su due lati, privo dei requisiti per essere qualificato come volume autonomo. Il ricorso per motivi aggiunti è conseguentemente respinto, con integrale compensazione delle spese.