Obblighi da atto d’obbligo pubblicistici imprescrittibili e opponibili agli aventi causa (Cons. Stato n. 4296 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Gli obblighi assunti dal costruttore con atto unilaterale d’obbligo, aventi ad oggetto la cessione di aree a standard o la costituzione su esse di servitù d’uso pubblico, e recepiti nel titolo edilizio, hanno natura pubblicistica e sono connessi alla pianificazione del territorio. Ad essi non si applica il termine decennale di prescrizione, che riguarda le sole obbligazioni a contenuto patrimoniale, quali gli oneri di urbanizzazione. Tali obblighi si configurano come obbligazioni propter rem e si trasferiscono unitamente al bene, gravando anche sugli aventi causa dal sottoscrittore. È infondato il richiamo all’art. 23 Cost., non trattandosi di prestazione patrimoniale imposta. La previsione di impegni maggiori di quelli legali non integra nullità, valendo il principio di autoresponsabilità e la valutazione complessiva della funzione economico-sociale del negozio.

Il Fatto

Nel 1998 una società costruttrice realizzava a Venezia un capannone artigianale in forza di permesso di costruire e, con atto unilaterale, si obbligava per sé e per gli aventi causa a sottoporre a servitù d’uso pubblico, o in alternativa a cedere al Comune, le aree destinate a standard. Circa diciassette anni dopo, la società appellante acquistava il piano primo del cespite. Il Comune, nel riscontrare la denuncia di inizio attività del 2015 e poi la SCIA del 2016, subordinava l’efficacia delle segnalazioni alla formalizzazione dell’asservimento delle aree entro sei mesi dal certificato di agibilità, richiedendo in quella sede il certificato di regolare esecuzione.

La società impugnava davanti al TAR Veneto la prescrizione, deducendo l’inidoneità dell’atto a produrre effetti verso l’avente causa, la violazione dell’art. 23 Cost., la nullità per contrasto con norme imperative e l’intervenuta prescrizione. Il TAR respingeva il ricorso. Proponeva appello la società, ribadendo le censure e contestando la tesi dell’inglobamento dell’atto nel titolo edilizio.

La Motivazione della Corte

Il Collegio individua la questione dirimente nella durata degli obblighi previsti nelle convenzioni urbanistiche e negli atti d’obbligo accessivi al titolo edilizio, oltre che nella loro estensione agli aventi causa. Richiamati i due orientamenti formatisi — l’uno favorevole all’ultrattività e imprescrittibilità, l’altro alla perentorietà del termine decennale — il Consiglio di Stato li giudica complementari, operando essi in ragione della natura, privatistica o pubblicistica, dell’obbligazione.

La distinzione decisiva corre tra obbligazioni a contenuto patrimoniale, come gli oneri di urbanizzazione, soggette a prescrizione decennale, e obblighi pubblicistici connessi alla pianificazione, come la cessione di aree a standard e la realizzazione delle opere. Per questi ultimi la prescrizione non opera, in forza del richiamo dell’art. 11, comma 2, legge n. 241/1990 ai principi civilistici solo “in quanto compatibili”. Nella specie l’atto del 1998 fonda obblighi pubblicistici, afferenti allo sviluppo del territorio e posti come condizione per il rilascio delle autorizzazioni: non una controprestazione patrimoniale, ma condizione di legittimità dell’intervento. Ne segue l’infondatezza del richiamo all’art. 23 Cost.

In via subordinata, il Collegio esclude comunque la maturazione della prescrizione. Richiamato l’art. 28, comma 10, legge n. 1150/1942, il termine decennale per l’esecuzione delle opere non estingue l’obbligazione, ma ne segna l’esigibilità: dalla scadenza del 2008 decorreva il termine che sarebbe spirato nel 2018, mentre il Comune ha agito nel 2015 e nel 2016, interrompendolo.

Quanto alla dedotta nullità per il pagamento integrale degli oneri senza scomputo, la Corte richiama la propria giurisprudenza (Cons. Stato, Sez. IV, n. 2996/2023) sulla libera assunzione di impegni anche maggiori del minimo legale, valutati secondo la complessiva remuneratività dell’operazione e il principio di autoresponsabilità. Infine, gli obblighi sono qualificati come obbligazioni propter rem: l’atto d’obbligo, privo di autonoma efficacia negoziale, è elemento accidentale del titolo edilizio e si impone agli aventi causa. L’appello è respinto, con condanna alle spese.