Cambio d’uso da agriturismo a residenziale e oneri di urbanizzazione dovuti (Cons. Stato n. 4295 del 27.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il mutamento di destinazione d’uso di un immobile, anche se non accompagnato dall’esecuzione di opere edilizie, è urbanisticamente rilevante quando comporta il passaggio da una categoria funzionale autonoma a un’altra tra quelle individuate dall’art. 23-ter, comma 1, d.P.R. n. 380/2001. Il titolo che abilita il passaggio sconta l’onerosità dell’intervento in ragione della diversa incidenza sul territorio. L’esenzione dal contributo di costruzione prevista per le opere preordinate alla conduzione del fondo richiede il nesso di preordinazione funzionale, che deve essere allegato e provato da chi invoca il beneficio. Il passaggio da agriturismo a residenziale realizza il transito dalla categoria rurale a quella residenziale, con incremento del carico urbanistico, e impone il versamento degli oneri di urbanizzazione e del costo di costruzione secondo la nuova destinazione.

Il Fatto

Due fratelli, comproprietari di un immobile sito in area agricola, presentano una s.c.i.a. per il cambio di destinazione d’uso senza opere da annesso rustico adibito ad agriturismo a residenziale. In quella sede quantificano e versano oneri di urbanizzazione e costo di costruzione per € 42.966,00. Ritenuto il pagamento non dovuto, ne chiedono la restituzione al Comune, che non adotta alcuna determinazione.

Propongono quindi azione di ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c. davanti al TAR Veneto, deducendo la qualità di imprenditori agricoli a titolo professionale e l’assenza di opere. Il TAR rigetta il ricorso, ritenendo non provato il nesso di preordinazione funzionale e urbanisticamente rilevante il mutamento d’uso, con condanna alle spese. I fratelli appellano.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto l’eccezione di inammissibilità reiterata dal Comune, secondo cui la domanda investirebbe una dichiarazione di volontà privata espressa nella s.c.i.a. L’eccezione è infondata: la questione degli effetti della dichiarazione attiene al merito, perché incide sull’esistenza e sull’estensione del diritto sostanziale fatto valere. Nel caso concreto il Comune non ha adottato alcuna determinazione impositiva.

Nel merito l’appello è respinto. Dirimente è un dato di fatto: la s.c.i.a. è stata presentata da persone fisiche diverse dal soggetto che conduceva il fondo, l’azienda agricola che aveva beneficiato delle agevolazioni in ragione del nesso di preordinazione funzionale. La relazione tecnica allegata alla segnalazione dichiara espressamente che l’edificio è individuato nelle costruzioni non più funzionali alla conduzione dell’azienda agricola, per le quali è ammessa la destinazione residenziale. Sono gli stessi istanti ad attestare la cesura del nesso funzionale. L’art. 3, comma 3, legge n. 96/2006, che assimila i locali agrituristici alle abitazioni rurali, non opera nel senso inverso invocato dagli appellanti.

Caduta la censura sulla funzionalità, resta quella sull’irrilevanza urbanistica del mutamento. La Corte chiarisce che la s.c.i.a. non riguarda un’abitazione rurale ma il passaggio da agriturismo a residenziale. Il mutamento di destinazione d’uso è la modifica della destinazione di unità immobiliari esistenti, anche senza opere, e diventa rilevante quando comporta il transito tra le cinque categorie dell’art. 23-ter d.P.R. n. 380/2001: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Il passaggio dalla categoria rurale a quella residenziale modifica il carico urbanistico e sconta l’onerosità, come confermato dal modulo della s.c.i.a., ove il cambio è segnalato in senso residenziale.

Quanto alla pretesa impossibilità per il Comune di “accettare” la s.c.i.a. in zona agricola, il Collegio rileva che la s.c.i.a. è atto privato che non instaura un procedimento e sul quale l’ente non ha adottato alcun provvedimento autorizzativo; non si può inferire una tacita accettazione dall’omesso esercizio dei poteri inibitori o di autotutela, non sindacabili dal giudice amministrativo ai sensi dell’art. 34 c.p.a. L’edificio ricade in area agricola ma è classificato dal piano nella scheda delle costruzioni non più funzionali, e la normativa regionale ne consente la destinazione residenziale tramite recupero.

Da ultimo, il Collegio conferma l’obbligo contributivo per il cambio d’uso successivo all’ultimazione dei lavori, richiamando l’art. 19 del T.U. edilizia e il principio secondo cui va corrisposta la differenza tra il contributo per la nuova destinazione e quello per la precedente, anche quando questa non era stata assoggettata ad alcun contributo, con richiamo a Cons. Stato, sez. V, n. 360 del 1992. Le spese d’appello sono compensate.