Obbligo di motivazione del diniego di sanatoria e distinzione soffitta abitabile vano (TAR Toscana n. 1511 del 17.12.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento che rigetta l’intera istanza di accertamento di conformità è illegittimo per difetto di motivazione quando ometta di esplicitare le ragioni ostative alle opere ulteriori rispetto a quelle specificamente esaminate, tanto più se le controdeduzioni dell’istante siano rimaste senza risposta. La realizzazione di un bagno e l’apertura di finestre in un vano soffitta, incidendo oggettivamente sulle modalità di utilizzo del locale, ne determinano il mutamento di destinazione d’uso per obiettiva idoneità a diversa funzione, a prescindere dall’accertamento dell’utilizzo in concreto e dal rispetto dell’altezza minima. Gli interventi vanno valutati nel loro risultato complessivo, che eccede i limiti della manutenzione straordinaria e del risanamento conservativo e integra ristrutturazione edilizia.

Il Fatto

Il ricorrente, proprietario di un’unità immobiliare facente parte di un complesso soggiacente a vincolo storico artistico nel Comune di Calenzano, presenta nel 2019 un’istanza di accertamento di conformità per opere realizzate in difformità dai precedenti titoli edilizi. Si tratta di lavori interni al piano primo e ammezzato, oltre alla realizzazione di un bagno e all’apertura di due finestre nel vano soffitta.

L’istanza, pur avendo ricevuto l’avallo della Soprintendenza, è rigettata dal Comune con nota del 21.5.2020, che recepisce il parere della commissione edilizia. Il ricorrente impugna il diniego davanti al TAR Toscana, contestando tanto il difetto di motivazione sulle opere ulteriori, quanto la qualificazione degli interventi in soffitta.

La Motivazione della Corte

Il Collegio accoglie il primo motivo. Il Comune ha rigettato l’intera domanda senza illustrare le ragioni di non conformità delle opere diverse dalla trasformazione della soffitta. Il richiamo generico ai motivi ostativi non basta a rendere intellegibile l’operato amministrativo, poiché le argomentazioni del preavviso sono state confutate con puntuali controdeduzioni rimaste senza risposta.

Da qui una perplessità sull’effettiva volontà dell’ente: non è dato comprendere se la mancata riproposizione dei motivi ostativi dipenda dall’accoglimento delle controdeduzioni, cui però non ha fatto seguito un parziale accoglimento dell’istanza, o da un loro tacito rigetto. Il provvedimento è dunque annullato nella parte in cui nega l’accertamento di conformità per le opere ai piani primo e ammezzato.

Il Collegio respinge invece i motivi sulla soffitta. La realizzazione del bagno e l’apertura delle due finestre hanno oggettivamente inciso sulle modalità di utilizzo del vano, che, dotato di servizio igienico e di maggiore luminosità, è divenuto abitabile e non più semplicemente praticabile. Irrilevante è la mancata verifica dell’utilizzo abitativo in concreto, poiché il mutamento di destinazione d’uso si desume anche dalla obiettiva idoneità del bene a una diversa funzione.

Né rileva l’altezza media di 2,10 m, insufficiente rispetto ai regolamenti vigenti: tale distanza non impedisce un’effettiva utilizzazione abitativa, e la violazione del limite costituisce solo un’ulteriore irregolarità dell’operazione edilizia. I lavori, infine, non vanno considerati singolarmente ma nel risultato prodotto, cioè la trasformazione di un locale di servizio in vano abitabile con aumento della volumetria complessiva.

Tale esito eccede le possibilità consentite dalla manutenzione straordinaria e dal risanamento conservativo. La legittimità di questo capo della motivazione giustifica da sola il diniego di sanatoria della soffitta, rendendo improcedibili per difetto di interesse i motivi sui concorrenti capi di motivazione. Il ricorso è accolto in parte, con compensazione delle spese.