Oneri di urbanizzazione e distinzione interna alla ristrutturazione edilizia (Cons. Stato n. 8519 del 03.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di oneri di urbanizzazione, il Comune può legittimamente distinguere, all’interno della categoria unitaria della ristrutturazione edilizia, tra ristrutturazione conservativa e ristrutturazione ricostruttiva, assoggettando quest’ultima al regime della sostituzione edilizia. Tale differenziazione non altera le categorie del d.P.R. n. 380/2001 e rientra nella discrezionalità dell’ente locale, che l’art. 16, comma 4, lett. d-bis e l’art. 191 della legge reg. Toscana n. 65/2014 impegnano a parametrare gli oneri alla concreta incidenza degli interventi sul territorio. La scelta è legittima ove preservi il favor per il recupero dell’esistente rispetto alla nuova costruzione e trovi fondamento nella maggiore incidenza urbanistica e ambientale della ricostruzione. Resta esclusa ogni violazione del riparto di competenze statali e del giudicato.

Il Fatto

La società ricorrente impugnava dinanzi al TAR Toscana la delibera del Consiglio comunale n. 103 del 2022, con cui l’ente, nel definire gli oneri di urbanizzazione, distingueva la ristrutturazione edilizia conservativa da quella ricostruttiva, parificando quest’ultima alla sostituzione edilizia, e ratificava una precedente determinazione dirigenziale. Impugnava altresì la successiva determinazione dirigenziale n. 1 del 2023, di aggiornamento delle tabelle.

Il TAR accoglieva ricorso e motivi aggiunti, ritenendo illegittima la distinzione interna alla ristrutturazione e compensando le spese. Il Comune proponeva appello, deducendo la conformità della delibera all’art. 16 del d.P.R. n. 380/2001 e alla disciplina regionale. La società resistente eccepiva l’inammissibilità e riproponeva i motivi assorbiti in primo grado.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge in via preliminare le eccezioni di inammissibilità. La necessità di differenziare gli oneri in base agli effetti degli interventi non costituisce motivazione postuma: essa emerge già dalle premesse della delibera, che richiama l’art. 191 della legge reg. Toscana n. 65/2014. L’appello, inoltre, contiene una critica puntuale dei capi della sentenza impugnata.

Nel merito, l’appello è fondato. Il Comune ha dato corretta esecuzione all’art. 16, comma 4, del T.U.Ed. e alla norma regionale, che impongono di tener conto della differenziazione tra gli interventi e della loro incidenza sul territorio. La distinzione tra ristrutturazione conservativa e ricostruttiva non altera le categorie del d.P.R. n. 380/2001: risponde ai diversi effetti urbanistici e ambientali e mantiene oneri inferiori rispetto alla nuova costruzione.

La Corte richiama il proprio orientamento (Cons. Stato, Sez. IV, n. 4989 del 2017), secondo cui la determinazione degli oneri rientra nella lata discrezionalità comunale e non è illogico accomunare la ristrutturazione con demolizione alla nuova costruzione, per l’incremento del carico urbanistico. La distinzione rappresenta inoltre una conseguenza dell’evoluzione ampliativa della nozione di ristrutturazione, che sempre più spesso comporta volumetrie maggiorate.

Superata la questione del titolo abilitativo, irrilevante rispetto all’incidenza delle opere, e il confronto con le discipline di altri Comuni, la Corte esclude la violazione del giudicato: il Comune ha adottato l’atto nella forma richiesta dalla legge ed esercitato il proprio potere discrezionale, ratificando la determinazione precedente entro un termine ragionevole. L’appello è quindi accolto, il ricorso di primo grado respinto e le spese del doppio grado poste a carico della società soccombente.