Ordine di demolizione per difformità totale e natura vincolata dell’atto (Cons. Stato n. 4522 del 05.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il provvedimento che ingiunge la demolizione di un immobile abusivo è atto di natura vincolata: non richiede la comunicazione di avvio del procedimento, né una specifica valutazione dell’interesse pubblico alla demolizione, né una comparazione con gli interessi privati sacrificati. La difformità dell’opera rispetto al titolo edilizio è totale quando l’intervento abusivo trasforma consistenza e natura dell’opera assentita, rendendo irrilevante il richiamo al permesso di costruire originario e irrilevante l’assenza di vincoli paesaggistici. La sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria può essere valutata solo nella fase esecutiva, successiva e autonoma rispetto all’ordine di demolizione, con onere dimostrativo del privato. Non è configurabile alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva.

Il Fatto

Con ordinanza il Comune ha ingiunto al proprietario la demolizione di alcune opere di ampliamento di un fabbricato, realizzate in assenza di titolo edilizio. Il TAR Lazio ha respinto il ricorso proposto per l’annullamento di quel provvedimento. La sentenza è stata impugnata con appello articolato in quattro motivi, che investono la mancata comunicazione di avvio, la qualificazione della difformità, la pretesa natura pertinenziale dei manufatti e la dedotta assenza di interesse pubblico alla demolizione.

L’appellante ha sostenuto in particolare che le opere si sarebbero aggiunte a un corpo di fabbrica legittimo, in terreno libero da vincoli, e che la difformità sarebbe stata solo parziale, tale da giustificare la sanzione pecuniaria. Il Comune si è costituito per resistere.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge tutti i motivi. Sul primo ribadisce il costante orientamento per cui il provvedimento di demolizione, in quanto atto di natura vincolata, non deve essere preceduto dalla comunicazione di avvio del procedimento (Consiglio di Stato, sentenza n. 5968/2024). Gli argomenti contrari sono qualificati come mutuati da una risalente e isolata giurisprudenza.

Sul secondo motivo la Corte condivide il rilievo dirimente del TAR: l’amministrazione non contesta un mero ampliamento, ma la realizzazione di un’opera completamente diversa da quella assentita. Era stato ottenuto un permesso per un annesso agricolo in zona agricola, mentre è stato realizzato un fabbricato a destinazione residenziale, con dimensioni e consistenze diverse. La premessa dell’appellante — un’opera legittima affiancata da una abusiva — non regge, perché il secondo intervento ha modificato consistenza e natura del primo.

L’assenza di vincoli paesaggistici è irrilevante: l’illegittimità urbanistica è condizione necessaria e sufficiente per l’adozione del provvedimento demolitorio. La difformità non è parziale ma totale, sicché il richiamo al permesso di costruire del 2011 non ha rilievo. Quanto alla sostituzione della sanzione, la Corte richiama l’indirizzo secondo cui la valutazione spetta all’amministrazione nella fase esecutiva, successiva e autonoma rispetto all’ordine: l’art. 34 d.P.R. n. 380/2001 ha valore eccezionale e derogatorio e incombe sul privato la dimostrazione rigorosa della obiettiva impossibilità di ottemperare (Cons. Stato, Sez. VI, n. 3666/2021; Consiglio di Stato, sentenza n. 7857/2021).

Sul terzo motivo, la Corte esclude la natura pertinenziale: l’intervento non ha creato una nuova opera accessoria, ma ha trasformato un annesso agricolo in un fabbricato residenziale in zona agricola, con totale difformità rispetto al titolo. Ribadisce la diversità della nozione urbanistica di pertinenza rispetto a quella civilistica (Consiglio di Stato, sentenza n. 9067/2025).

Sull’ultimo motivo, la Corte richiama la giurisprudenza consolidata: i provvedimenti repressivi degli abusi edilizi sono tipizzati e vincolati, presuppongono un mero accertamento tecnico e non richiedono motivazione sull’interesse pubblico concreto e attuale, non essendo ammissibile un affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione abusiva, che il tempo non può legittimare (Consiglio di Stato, sentenza n. 412/2026; Cons. Stato, Sez. VII, n. 3279/2023). L’appello è respinto, con condanna alle spese e liquidazione in euro quattromila/00.