Ordine di demolizione al proprietario attuale estraneo all’abuso (TAR Puglia n. 287 del 04.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di opere abusive è provvedimento di natura reale e può essere legittimamente rivolto al proprietario attuale dell’immobile, anche se diverso dal responsabile dell’abuso e estraneo alla realizzazione dello stesso. L’abusività costituisce connotazione di natura reale che segue il bene nei successivi trasferimenti, con la conseguenza che la demolizione è atto dovuto e prescinde dall’attuale possesso e dalla coincidenza tra proprietario e autore dell’abuso. Una volta accertata l’inottemperanza all’ordine di demolire, lo sgombero e l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale ex art. 31, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 possono essere eseguiti anche in danno del proprietario. L’amministrazione non è gravata di alcun onere istruttorio volto a verificare il contraddittorio con il proprietario sulla qualificazione dello stesso come responsabile dell’abuso. Il mutamento di destinazione d’uso che assegna il bene a una diversa categoria funzionale ex art. 23-bis d.P.R. n. 380/2001 richiede il permesso di costruire.

Il Fatto

Il ricorrente acquista nel 2010 la nuda proprietà di un’unità immobiliare a piano terra di un fabbricato, in regime di comunione legale, con garanzia del venditore sulla libera disponibilità del bene. Il venditore conserva la proprietà dei piani ammezzato, primo e secondo.

Nel novembre 2019 riceve la notifica dell’ordinanza n. 136 del 6.11.2019 del dirigente del S.U.E. comunale, con cui si intima lo sgombero dell’immobile e si dispone l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale per inottemperanza all’ordine di demolizione n. 43 del 19.03.2008, emesso a suo tempo nei confronti del dante causa. Il ricorrente impugna l’ordinanza e gli atti presupposti davanti al TAR Puglia, sostenendo di essere estraneo agli abusi e di non aver mai ricevuto i provvedimenti sanzionatori.

La Motivazione della Corte

Il Tribunale qualifica l’ordine di demolizione come provvedimento di natura reale. L’art. 31, comma 2, d.P.R. n. 380/2001 individua nel responsabile dell’abuso e nel proprietario attuale i soggetti destinatari della ingiunzione e del successivo provvedimento conseguente all’inottemperanza. Il collegio richiama la giurisprudenza amministrativa secondo cui la misura demolitoria può essere irrogata al proprietario anche estraneo all’abuso, perché l’abusività segue l’immobile nei trasferimenti e la demolizione è atto dovuto, prescindendo dal possesso e dalla coincidenza con il realizzatore.

La Corte esclude che l’amministrazione dovesse instaurare un contraddittorio con l’acquirente per verificare la sua qualificazione come responsabile dell’abuso. Sul punto richiama Cons. Stato, sez. VI, 29.01.2016 n. 358, secondo cui non è sufficiente il solo dato della proprietà per configurare un onere istruttorio a carico del Comune.

Il Tribunale valorizza il canone di diligenza media dell’acquirente, tenuto ad acquisire ogni informazione sulla condizione giuridica del bene, compresa la sussistenza di abusi. Il proprietario attuale resta tutelato dalle azioni risarcitorie verso l’alienante, anche per vizi della cosa venduta o aliud pro alio. Nella specie l’ordinanza risulta notificata sia al responsabile dell’abuso sia al proprietario attuale, e il provvedimento di sgombero consegue all’inottemperanza del responsabile, rimasto proprietario dei piani superiori.

Quanto alla seconda censura, il ricorrente sostiene che la destinazione a negozio del locale originariamente deposito non richiedesse permesso di costruire. La tesi è respinta: l’art. 23-bis d.P.R. n. 380/2001 qualifica come mutamento rilevante ogni utilizzo che assegna l’unità a una diversa categoria funzionale. Poiché il locale è passato alla categoria commerciale, era necessario il permesso di costruire. Il ricorso è respinto con condanna del ricorrente alle spese, liquidate in euro 2.000,00 oltre accessori.