Ordine di demolizione al proprietario non responsabile dell’abuso (Cons. Stato n. 8121 del 20.10.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’ordine di demolizione di un manufatto abusivo non può essere indirizzato al proprietario dell’immobile che si sia limitato a concederlo in locazione per uso commerciale, allorché il manufatto sia stato realizzato dal gestore dell’attività e insista su un’area di pertinenza appartenente a terzi. La responsabilità per l’illecito edilizio e il conseguente obbligo ripristinatorio presuppongono un rapporto qualificato con l’area di sedime o la commissione dell’abuso, non essendo sufficiente la titolarità del locale locato. La clausola del contratto di locazione con cui il locatore dichiari la piena ed esclusiva disponibilità dell’area pertinenziale spiega effetti unicamente nel rapporto privatistico tra le parti e non incide sui diritti dei proprietari delle pertinenze né sulle responsabilità per il loro utilizzo illegittimo.

Il Fatto

Una società, proprietaria di un immobile ad uso commerciale in Roma, concedeva in locazione i locali a una società di ristorazione. Il gestore realizzava nell’area antistante una struttura in alluminio, telo e vetro, chiusa in copertura e lateralmente, destinata ad ampliare la superficie di somministrazione. Il Municipio intimava la rimozione o demolizione sia al gestore, quale responsabile dell’abuso, sia alla proprietaria dei locali.

La società proprietaria impugnava la determinazione dirigenziale. Il TAR Lazio respingeva il ricorso, escludendo che il manufatto potesse qualificarsi come pergotenda e ritenendolo idoneo a incrementare la volumetria utile del locale. Proponeva quindi appello, lamentando di essere stata destinataria dell’ordine pur essendo estranea alla proprietà dell’area di sedime e alla realizzazione del manufatto. La proprietaria dell’area pertinenziale spiegava intervento in opposizione di terzo.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato ritiene fondato il primo motivo. Il Comune ha diretto l’ordine di demolizione contro un soggetto che risulta per tabulas estraneo sia alla proprietà dell’area di sedime del manufatto, sia alla sua realizzazione. La società appellante si è limitata a concedere in affitto il proprio locale a fini commerciali, mentre il manufatto è stato realizzato sotto la propria responsabilità dal gestore, al di fuori del locale affittato.

L’iniziativa del gestore concerne solo la propria attività commerciale e non incide né sulle strutture né sull’uso dell’immobile della locatrice. Ne discende l’impossibilità di configurare in capo all’appellante alcun obbligo ripristinatorio: il manufatto incide su altra area di sedime, estranea alla sua proprietà e appartenente a diversa società, che si è costituita in giudizio proprio per lamentare il mancato coinvolgimento nel procedimento amministrativo.

Il Collegio esamina poi l’argomento difensivo del Comune, fondato sull’ampia previsione dell’art. 31 del d.P.R. n. 380/2001, che consente di individuare i responsabili degli illeciti edilizi anche tra chi ha il possesso o la detenzione del bene. La difesa valorizzava la clausola del contratto di locazione in cui le parti dichiaravano la piena ed esclusiva disponibilità dell’area pertinenziale in capo alla locatrice. La Corte ritiene che quella premessa contrattuale, indipendentemente dalla sua fondatezza, attenga esclusivamente al rapporto privatistico tra locatore e locatario.

Il locatario avrebbe potuto far valere contro il locatore eventuali impedimenti dei proprietari delle pertinenze ai fini dell’accesso della clientela. La clausola non poteva invece incidere sui diritti dei proprietari delle aree pertinenziali né sulle responsabilità per i loro eventuali utilizzi illegittimi.

Il Collegio richiama infine il parallelo giudizio promosso dalla società affittuaria, che aveva realizzato il manufatto: quel ricorso era stato respinto dal TAR e la sentenza è stata riformata dal Consiglio di Stato, con annullamento del provvedimento demolitorio e rinvio ai sensi dell’art. 105 c.p.a. sotto il profilo dirimente della mancata notifica alla società proprietaria dell’area. L’accoglimento del primo motivo consente di non esaminare il secondo, che avrebbe imposto un previo accertamento istruttorio sulla mobilità o precarietà della copertura e dei divisori laterali. Le spese del doppio grado sono compensate.