Parcheggi condominiali e SCIA: il Comune deve verificare l’autorizzazione assembleare (Cons. Stato n. 4321 del 20.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
A fronte di una SCIA che incide su parti comuni di un edificio condominiale, il Comune non può liquidare la questione come controversia tra privati estranea alla propria sfera. L’Amministrazione ha l’onere di verificare che il segnalante sia titolato all’intervento, accertando in particolare l’esistenza dell’autorizzazione della competente assemblea condominiale. La verifica dei parcheggi che ridetermini conformazione, numero e destinazione delle aree comuni non è atto meramente ricognitivo: essa presuppone l’assenso assembleare. L’atto di riesame che neghi il controllo è illegittimo quando si ponga in contraddizione con precedenti deliberazioni comunali, mai revocate né annullate, che riconoscono la necessità di reperire gli spazi a parcheggio nel piazzale condominiale.

Il Fatto

Le ricorrenti sono proprietarie di un immobile condominiale nel quale abitano e dove ha sede l’impresa di arredamenti. Il controinteressato, comproprietario di altra porzione, presentava due SCIA per avviare una farmacia e per realizzare un parcheggio pubblico, allegando un documento di verifica dei parcheggi che ridistribuiva gli spazi comuni, quelli privati e la viabilità. Le segnalazioni non erano precedute da alcuna autorizzazione dell’assemblea condominiale, che anzi aveva respinto i progetti in tre riunioni.

Le ricorrenti sollecitavano il Comune all’esercizio dei poteri di controllo. L’Ente dapprima negava l’intervento, qualificando la vicenda come lite tra condomini. Il TAR Marche, in sede cautelare, sospendeva quel diniego e imponeva il riesame. All’esito, il Comune adottava un atto che escludeva profili di falsità o illegittimità e riteneva la verifica dei parcheggi meramente ricognitiva. Il TAR accoglieva i motivi aggiunti e annullava l’atto di riesame; il Comune appellava, le ricorrenti resistevano e spiegavano appello incidentale sulla domanda risarcitoria respinta.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’appello principale. Sul primo motivo, relativo a un atto unilaterale d’obbligo del 1969 richiamato solo in appello, rileva che l’art. 104, comma 1, cod. proc. amm. vieta nuove domande e nuove eccezioni non rilevabili d’ufficio: non è ammessa un’integrazione postuma della motivazione del provvedimento impugnato. Nel merito, quel documento è privo di data certa e di trascrizione, è scarsamente comprensibile e non è opponibile agli aventi causa; le visure catastali e la stessa delibera di Giunta n. 158/2024 confermano la titolarità condominiale del piazzale.

Quanto alla natura dell’atto di riesame, la Corte osserva che esso è stato adottato in esecuzione dell’ordinanza cautelare n. 180/2023 e della sentenza n. 750/2023, non impugnate, e non è meramente confermativo: ha esaminato profili nuovi, come la falsità documentale, e ha mutato la qualificazione della verifica dei parcheggi. La SCIA, non essendo provvedimento tacito impugnabile ex art. 19, comma 6-ter, legge n. 241/1990, può essere contestata dal terzo mediante sollecitazione dei poteri inibitori, come chiarito da Cons. Stato, Sez. VI, n. 5208 del 2021 e Cons. Stato, Sez. II, n. 1294 del 2021. Il termine annuale decorre dalla conoscenza degli atti, avvenuta solo in giudizio.

Il nucleo argomentativo riguarda la titolarità dell’intervento. La Corte ribadisce che il Comune deve verificare se il segnalante sia titolato, tanto più quando la segnalazione incide su parti comuni e persino su beni privati. La verifica dei parcheggi non è ricognitiva: essa attribuisce spazi esauribili e ne muta la destinazione, sottraendoli agli altri condomini. Solo l’assemblea condominiale può disporre delle aree comuni, secondo gli artt. 1117, 1117-ter, 1119 e 1135 cod. civ. e il regolamento condominiale. Il controinteressato, dopo tre dinieghi assembleari, non poteva agire uti singuli.

Il Collegio ravvisa poi una contraddittorietà evidente tra l’atto di riesame e la delibera di Giunta n. 172/2021, ove si afferma che la quota restante di parcheggi pubblici è ricavata nel piazzale privato in comproprietà. Parimenti non regge la tesi dell’ultrapetizione, essendo la viabilità contestata sin dal ricorso introduttivo, né quella fondata sull’art. 7 d.P.R. n. 380/2001, mancando opere pubbliche e la validazione del progetto.

Respinto l’appello principale, l’appello incidentale è dichiarato improcedibile quanto alla domanda impugnatoria e respinto sul risarcimento, privo di prova sul danno emergente e sul danno morale. Nella fase di ottemperanza il Comune dovrà esercitare i propri poteri inibitori sull’attività posta in essere.