Legittimità dell’uso indiretto temporaneo del bene condominiale (Cass. civ. n. 13618/2026)

Principi di diritto (Massima)
L’uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza quando non sia possibile l’uso diretto del bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali.
L’innovazione, agli effetti dell’art. 1120 c.c., non riguarda qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale; l’autorizzazione all’uso indiretto temporaneo e limitato di una parte del bene comune, che non ne modifica la struttura e ne lascia integra la funzione originaria, non costituisce innovazione vietata.
La mutazione della destinazione originaria del bene comune, ai sensi dell’art. 1117-ter c.c., non si configura quando l’uso autorizzato resta compatibile con la funzione primaria del bene e non ne impedisce il godimento da parte degli altri condomini, essendo l’occupazione limitata nel tempo e nello spazio e garantito il passaggio.
Le norme costituzionali sulla proprietà (art. 42 Cost.) e i principi della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione Europea non sono direttamente volti a disciplinare i rapporti tra privati in materia condominiale, né a incidere sulle norme codicistiche che regolano i diritti e gli obblighi connessi alla proprietà.

Il Fatto

Un condomino impugnò la delibera assembleare del Condominio che autorizzava la locazione di parte del marciapiede condominiale, per l’installazione stagionale di tavoli e sedie da parte del conduttore di un locale adibito a ristorante, per il periodo estivo, con la delimitazione mediante fioriere e ringhiere in legno e la conservazione di un corridoio di passaggio di 1,5 mt. La condomina sosteneva che l’occupazione per cinque mesi all’anno alterasse la destinazione d’uso del bene comune e costituisse un’innovazione vietata ex art. 1120 c.c., richiedendo l’unanimità ex art. 1117-ter c.c. per il mutamento di destinazione.

Il Tribunale di Pescara annullò la delibera, ritenendo non raggiunta la maggioranza richiesta. La Corte d’Appello di L’Aquila, invece, accolse l’appello del Condominio, escludendo il mutamento di destinazione d’uso e la configurabilità di un’innovazione, in ragione della temporaneità dell’occupazione (solo cinque mesi all’anno), della conservazione del passaggio pedonale e della natura meramente indiretta dell’uso. La condomina propose ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Cassazione rigetta il ricorso, ritenendo infondati tutti i motivi. Quanto al primo motivo, la Corte richiama il consolidato orientamento per cui l’uso indiretto della cosa comune mediante locazione è legittimo quando non è possibile l’uso diretto promiscuo da parte di tutti i condomini, e la delibera è valida se approvata a maggioranza. Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha accertato che l’occupazione era temporanea (solo nel periodo estivo), limitata nello spazio (con conservazione di un corridoio di passaggio di 1,5 mt) e non impediva il godimento del bene da parte degli altri condomini, sicché non si verteva in un’ipotesi di uso esclusivo incompatibile con la destinazione del bene comune.

La Corte esclude che l’uso autorizzato costituisca un’innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c. L’innovazione, rilevante ai fini della norma, è solo quella che altera la consistenza materiale o la struttura del bene comune, non ogni mutamento d’uso. Nel caso di specie, l’installazione di tavoli e sedie e la delimitazione con fioriere e ringhiere, per quanto protratta per cinque mesi all’anno, non incide sulla struttura del marciapiede né ne modifica la funzione primaria di passaggio, essendo il transito pedonale garantito. La Corte sottolinea che la valutazione della temporaneità e della limitatezza dell’occupazione è rimessa al giudice di merito e, nel caso di specie, la sentenza impugnata ha fornito una motivazione congrua, valorizzando gli elementi fattuali emersi in causa. La Corte richiama i precedenti di legittimità (Cass. n. 22435/2011 e n. 16557/2023) che, in fattispecie analoghe, hanno escluso la necessità dell’unanimità per l’uso indiretto di beni comuni.

La Corte rigetta altresì il terzo motivo, con cui si deduceva la violazione dell’art. 832 c.c. e dell’art. 42 Cost. e della Carta dei diritti fondamentali dell’UE. La Cassazione osserva che gli artt. 42 Cost. e i principi della Carta di Nizza dettano i princìpi basilari della proprietà privata, ma non sono direttamente volti a disciplinare i rapporti tra privati in materia condominiale, né a incidere sulle norme codicistiche che regolano i diritti e gli obblighi connessi alla proprietà. La disciplina dei beni comuni e del loro uso è rimessa alle norme del codice civile (artt. 1102 e ss.), che consentono all’assemblea, a maggioranza, di regolare l’uso della cosa comune anche mediante concessione a terzi, purché l’uso rimanga compatibile con la destinazione del bene e non pregiudichi il pari godimento degli altri condomini. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna della ricorrente al pagamento delle spese processuali.

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