Uso indiretto del bene comune mediante locazione autorizzabile a maggioranza assembleare (Cass. civ. Sez. 2 n. 13615 del 11.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
La delibera dell’assemblea condominiale che autorizza l’uso indiretto di una parte del bene comune, mediante concessione in locazione a terzi, è legittima se adottata con la maggioranza richiesta per l’ordinaria amministrazione, qualora non sia possibile per tutti i partecipanti l’uso diretto e l’occupazione del bene non ne alteri la destinazione d’uso né ne impedisca il pari uso da parte degli altri condòmini, essendo irrilevante la durata temporale dell’occupazione quando risulti limitata e non invasiva. L’art. 1102 c.c., che disciplina le modificazioni ad opera del singolo partecipante, non si applica alle ipotesi in cui l’utilizzo della cosa comune sia stato deciso con una delibera assembleare, dovendosi distinguere tale ipotesi dalle innovazioni ex art. 1120 c.c., che richiedono una modificazione materiale che alteri l’entità sostanziale della cosa.

Il Fatto

La proprietaria di un appartamento in un edificio condominiale impugnava la delibera assembleare che aveva autorizzato la locazione, per cinque mesi all’anno nel periodo estivo, di una parte del marciapiede condominiale antistante un locale commerciale al pian terreno, con conseguente occupazione dell’area con tavoli e sedie. La ricorrente sosteneva che tale uso costituisse una lesione del proprio diritto di comproprietà, una modifica della destinazione d’uso del bene comune e, in ogni caso, una innovazione che richiedeva la maggioranza qualificata di cui all’art. 1117-ter c.c.. Dopo il rigetto della domanda da parte del Tribunale e la conferma in grado di appello, la condomina proponeva ricorso per cassazione, articolando tre motivi di doglianza.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione esamina i tre motivi di ricorso, rigettandoli. Con riferimento al primo motivo, la S.C. chiarisce che la violazione dell’art. 1102 c.c. è configurabile solo nell’ipotesi di modificazione della cosa comune ad opera del singolo condomino, mentre nel caso in esame l’utilizzo dell’area è stato deciso dall’assemblea con delibera, che costituisce una fonte diversa e autonoma di regolamentazione dell’uso del bene. La Corte richiama il consolidato orientamento per cui le innovazioni ex art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni ex art. 1102 c.c. sia per il profilo oggettivo (le prime incidono sull’essenza della cosa, alterandone la funzione) sia per quello soggettivo (le prime rispondono a un interesse collettivo, le seconde a un interesse del singolo).

Quanto al secondo motivo, la Corte precisa che non ogni modificazione del bene comune costituisce innovazione, ma solo quella che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, nei limiti previsti dall’art. 1117-ter c.c.. Nel caso di specie, la corte di merito aveva accertato la temporaneità dell’occupazione, la conservazione di un corridoio di passaggio di 1,5 metri e la previsione contrattuale di limitazioni all’uso del conduttore. Tali accertamenti, non sindacabili in sede di legittimità, escludono il carattere invasivo dell’uso autorizzato. La Corte richiama, inoltre, l’orientamento giurisprudenziale per cui l’uso indiretto della cosa comune mediante locazione è ammissibile, con delibera a maggioranza, quando l’uso diretto e promiscuo non sia ragionevolmente possibile, come nel caso del marciapiede antistante un locale di proprietà esclusiva.

Il terzo motivo, infine, viene disatteso in quanto basato su un erroneo presupposto: gli artt. 42 Cost. e 17 della Carta di Nizza concernono i rapporti tra privati e Pubblica Amministrazione e non incidono sulla disciplina codicistica del diritto di proprietà nei rapporti tra condòmini. L’art. 832 c.c., che definisce il contenuto del diritto di proprietà, deve essere coordinato con le norme che regolano la comunione e il condominio. La Corte rigetta pertanto il ricorso, condannando la ricorrente alle spese di lite e dando atto della sussistenza dei presupposti per il versamento del doppio contributo unificato.