Parcheggi Tognoli: il vincolo pertinenziale non si estingue con le varianti edilizie (Cons. Stato n. 8730 del 10.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
I parcheggi realizzati ai sensi dell’art. 9, commi 1 e 5, della legge n. 122 del 1989 sono gravati da un vincolo pertinenziale con l’unità immobiliare servita e dal divieto di modifica della destinazione esclusiva a parcheggio. Tali vincoli vengono meno soltanto per effetto della materiale demolizione del manufatto o di un espresso provvedimento di affrancamento dell’amministrazione competente. Le varianti in corso d’opera al permesso di costruire che incidano sul solo complesso residenziale sovrastante lasciano inalterata la natura “Tognoli” dell’autorimessa. Ne consegue che la trasformazione dei box in cantine è preclusa in astratto e a priori e non può essere assentita con CILA, restando irrilevante il decorso dei termini dell’art. 19, comma 6-bis, della legge n. 241 del 1990.

Il Fatto

Con ordinanza di ripristino dello stato dei luoghi n. 7 del 30 gennaio 2024, il Comune di Salerno ha ingiunto alla società appellante la rimozione di un abuso edilizio consistito nella trasformazione in cantine di alcuni box auto pertinenziali interrati, con conseguente cambio di destinazione d’uso.

La società aveva impugnato il provvedimento davanti al TAR Campania, sostenendo che il mutamento fosse assentito da una CILA del 2 maggio 2018, che il vincolo Tognoli fosse cessato per effetto delle varianti al permesso di costruire succedutesi tra il 2010 e il 2013, che il Comune avesse omesso la comunicazione di avvio del procedimento e che non fossero stati esperiti i poteri conformativi. Il TAR ha respinto il ricorso nel merito; la società ha proposto appello, al quale hanno resistito il Comune e un interveniente ad opponendum.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ricostruisce la disciplina dei parcheggi. La c.d. legge-Ponte impone al costruttore di riservare spazi a parcheggio nelle nuove costruzioni, con i relativi spazi non gravati da vincoli pertinenziali. I parcheggi Tognoli, invece, sono realizzati in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, ma sono assoggettati a due limiti stringenti: il vincolo pertinenziale con l’unità immobiliare correlata e il divieto di cessione separata, nonché l’immodificabilità dell’esclusiva destinazione a parcheggio. Per fruire del più flessibile regime della legge Ponte occorre la realizzazione di un nuovo parcheggio.

Passando ai fatti, la documentazione attesta che i garage interrati non sono mai stati demoliti e ricostruiti. Il permesso di costruire del 2009 li aveva realizzati ex novo, con atto d’obbligo di asservimento. Le varianti del 2010, 2011 e 2013 hanno inciso sul complesso residenziale sovrastante e sulla sola suddivisione interna dei box, da nove a cinque, lasciando impregiudicata l’autorimessa. L’affrancamento dal vincolo non dipende dalla trasformazione edilizia del fabbricato soprastante, ma richiede la creazione di una nuova autorimessa o un espresso provvedimento amministrativo: nessuna delle due condizioni ricorre.

I box sono quindi rimasti parcheggi Tognoli e la loro trasformazione in cantine era vietata dall’art. 9, comma 5, della legge n. 122 del 1989. Il Collegio non si pronuncia definitivamente sul contrasto tra gli orientamenti in materia di applicabilità alla CILA dei termini dell’art. 19, comma 6-bis, della legge n. 241 del 1990, ritenendolo irrilevante. Se la CILA riguarda un intervento precluso in astratto e a priori, essa è improduttiva di effetti e il relativo regime non è invocabile. Se invece si aderisce all’indirizzo che esclude l’applicazione dei termini, restano comunque intatti i poteri di vigilanza e repressivi previsti dall’art. 27 del d.P.R. n. 380 del 2001. In entrambe le prospettive l’ordinanza ripristinatoria è legittima.

La doglianza sulla comunicazione di avvio del procedimento è respinta: l’esito procedimentale era sostanzialmente vincolato, con sanatoria del vizio formale ai sensi dell’art. 21-octies, comma 2, della legge n. 241 del 1990. Quanto ai motivi riproposti in chiave devolutiva, l’abuso era precluso a priori, il richiamo all’art. 33 del d.P.R. n. 380 del 2001 non supera il dato oggettivo dell’abuso e non sussistono i presupposti per la sanzione pecuniaria dell’art. 37, applicabile solo alle opere conformi alla disciplina urbanistica. L’appello è respinto, con accoglimento dell’intervento ad opponendum e spese compensate.