Pergotenda e locale tecnico, illegittimo l’ordine di demolizione senza abuso edilizio (Cons. Stato n. 7039 del 23.09.2026)

Principi di diritto (Massima)
La pergotenda costituisce intervento di attività edilizia libera quando la funzione principale è svolta dalla tenda e la struttura di sostegno assume carattere meramente accessorio. La presenza di teli laterali retrattili non trasforma l’opera in nuova volumetria né in ampliamento stabile, ove l’amovibilità sia effettiva e rapida. Il mutamento di destinazione d’uso non è dimostrato dalla sola presenza di attrezzature mobili, in assenza di opere edilizie permanenti urbanisticamente rilevanti. Venuti meno i presupposti dell’abuso, sono illegittimi l’ordine di demolizione e la connessa sanzione pecuniaria.

Il Fatto

La controversia riguarda un complesso immobiliare adibito ad attività alberghiera nel centro storico di Roma, condotto dalla società ricorrente in forza di un contratto di locazione. L’immobile è ricompreso nella zona territoriale omogenea A di cui all’art. 2 del D.M. n. 1444/1968 ed è assoggettato a tutela ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004.

L’intervento sulla terrazza dell’ultimo piano era assentito mediante SCIA e relativo nulla osta della Soprintendenza. All’esito di sopralluoghi, il Comune contestava la presenza di guide e teli avvolgibili laterali sulla pergotenda, qualificandoli come ampliamento eseguito senza titolo, e rilevava attrezzature da cucina in un locale tecnico, ritenute sintomatiche di mutamento di destinazione d’uso. Adottava quindi la Determinazione Dirigenziale n. 569/2020 con ingiunzione di demolizione, ordine di ripristino e sanzione di euro 25.000,00 ai sensi dell’art. 16 della L.R. Lazio n. 15/2008. Il TAR Lazio respingeva il ricorso; la società propone appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio disattende l’eccezione di inammissibilità per motivi nuovi. Dall’esame del ricorso introduttivo emerge che la società aveva già contestato il rilievo sul preteso cambio di destinazione del locale tecnico, deducendo l’inidoneità delle attrezzature mobili a configurare la cucina. Le doglianze in appello costituiscono sviluppo argomentativo di censure già introdotte.

Nel merito l’appello è fondato. Quanto alla struttura amovibile, la giurisprudenza amministrativa afferma che la pergotenda rientra nell’edilizia libera quando la funzione principale è svolta dalla tenda e non dalla struttura di sostegno. Il Collegio richiama Cons. Stato, Sez. III, n. 1256 del 2026, secondo cui le coperture leggere e retrattili non realizzano uno spazio chiuso stabile né nuove volumetrie, essendo accessorie e facilmente amovibili.

Nella specie il manufatto era già assistito da titoli edilizi e dal nulla osta della Soprintendenza. La contestazione comunale non riguarda la realizzazione ex novo di una struttura integralmente abusiva, ma talune modalità di utilizzo e chiusura temporanea mediante teli retrattili. L’effettiva e rapida amovibilità è indice sintomatico della natura accessoria e precaria e contrasta con la qualificazione in termini di stabile ampliamento edilizio.

Anche il contestato mutamento di destinazione d’uso non risulta adeguatamente comprovato. Dalla documentazione emerge che il presunto uso a cucina era collegato ad attrezzature facilmente rimovibili e che non risultano opere edilizie permanenti idonee a determinare una trasformazione urbanisticamente rilevante. Il quadro istruttorio non dimostra l’esistenza di una nuova costruzione o di un ampliamento richiedente il permesso di costruire.

Difettano pertanto i presupposti dell’ordine di demolizione. Parimenti illegittima è la sanzione pecuniaria: escluso l’abuso, viene meno il presupposto sostanziale della misura repressiva e della connessa sanzione. L’appello è accolto, la sentenza riformata e il ricorso di primo grado accolto, con annullamento della Determinazione Dirigenziale e condanna dell’Amministrazione alle spese del doppio grado.