Permesso di costruire all’affittuario di area in comproprietà (TAR Puglia n. 735 del 24.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In caso di area in comproprietà indivisa, il permesso di costruire può essere rilasciato anche all’affittuario che ne abbia la conduzione, ma solo se ricorre il consenso, anche tacito, di tutti i comproprietari. L’Amministrazione è tenuta ad accertare la sussistenza di tale consenso e la legittimazione soggettiva del richiedente, non essendo sufficiente la mera stipula del contratto di affitto, che attribuisce un potere di godimento e non anche la facoltà di realizzare opere edilizie. L’assenza del consenso di uno dei comproprietari integra la carenza di un requisito previsto dalla disciplina edilizia e legittima la decadenza dal titolo, tanto più quando lo stesso è espressamente condizionato alla permanenza del rapporto di affitto. Il sindacato del giudice amministrativo sul punto non eccede le competenze dell’ente, trattandosi del controllo di un presupposto del titolo e non della risoluzione di questioni civilistiche.

Il Fatto

Il ricorrente gestisce un’attività turistico-ricettiva in un’area privata, con un chiosco-bar precario e amovibile e annessa area per ombrelloni e lettini. L’area è in comproprietà indivisa tra due soggetti; uno di essi aveva attribuito la disponibilità dei terreni a una società, che a sua volta li aveva concessi in affitto al ricorrente. Su tale base il Comune ha rilasciato il permesso di costruire n. 104/2018 per l’installazione della struttura stagionale e il permesso n. 79/2019 per il cambio di destinazione d’uso di un vano deposito.

Dopo un contenzioso civile promosso dalla comproprietaria, il Comune ha avviato un riesame dei titoli. Con nota del 13 giugno 2024 ha dichiarato la decadenza dai permessi, per assenza di un valido titolo di conduzione e per la mancata volontà di tutti i comproprietari; con successiva nota del 18 giugno 2024 ha revocato l’autorizzazione all’uso delle strutture e con ordinanza n. 81 del 21 giugno 2024 ha sospeso l’attività commerciale. Il ricorrente ha impugnato gli atti davanti al TAR, che ha accolto la domanda cautelare; con motivi aggiunti ha esteso le censure all’ordinanza di sospensione.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina congiuntamente i due motivi del ricorso introduttivo. Il primo contesta nel merito la decadenza, sostenendo la perdurante validità del contratto di affitto per effetto del rinnovo tacito e il riconoscimento della proroga da parte della comproprietaria. Il secondo censura lo sconfinamento del Comune in valutazioni civilistiche e l’irragionevolezza dell’azione, tardivamente avviata nel 2024.

Il Tribunale qualifica i titoli in esame come non ordinari: essi riguardano strutture precarie e amovibili e sono stati rilasciati non al proprietario, ma al soggetto che ha la conduzione dell’area in forza di un contratto di affitto. Nella parte motiva dei permessi era espressamente previsto che il titolo fosse “condizionato alla permanenza del rapporto di affitto del terreno” e che decadesse automaticamente in caso di disdetta.

Sul piano normativo richiama l’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, che consente il rilascio del permesso anche a “chi abbia titolo per richiederlo”. In tale categoria può rientrare l’affittuario, ma l’Amministrazione deve accertare il consenso del proprietario: in sua assenza non può rilasciare il titolo, come affermato da Cons. Stato, Sez. IV, n. 1827 del 15 marzo 2022. La sola stipula del contratto di affitto non implica, infatti, la facoltà di realizzare opere edilizie, potere ultroneo rispetto al mero godimento.

Il Collegio applica poi il principio alla comproprietà, richiamando TAR Palermo, sez. II, n. 3236 del 23 novembre 2021 e TAR Brescia, sez. II, n. 519 del 10 giugno 2024: il singolo comproprietario è legittimato solo se la situazione di fatto consente di supporre un pactum fiduciae tra i comproprietari; in caso contrario il titolo è illegittimo, dovendo l’Amministrazione verificare il consenso, anche tacito, dell’altro proprietario. Tale requisito deve sussistere anche quando a richiedere il titolo sia l’affittuario, che non può godere di facoltà maggiori dei suoi danti causa.

Nel caso concreto la comproprietaria ha chiaramente rappresentato di non aver mai assentito né all’affitto né al rilascio dei permessi. La carenza di tale requisito è ragione sufficiente a sostenere la decadenza, a prescindere dalla validità del contratto e dal rinnovo tacito. Le verifiche del Comune attengono a un requisito della disciplina edilizia e non eccedono i suoi poteri. La natura plurimotivata dell’atto rende superfluo l’esame delle ulteriori contestazioni. Infine, il Collegio esclude la violazione dei principi di imparzialità e buon andamento, avendo l’ente attivato il riesame anche per altri soggetti e acquisito piena contezza delle vicende solo nel corso del procedimento. Ricorso e motivi aggiunti sono rigettati, con compensazione delle spese.