Piscina interrata in zona vincolata: nuova costruzione e permesso di costruire (Cons. Stato n. 1930 del 10.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di una piscina, interrata o fuori terra, in zona paesaggisticamente vincolata integra intervento di nuova costruzione volumetricamente rilevante e richiede il previo rilascio del permesso di costruire e dell’autorizzazione paesaggistica. La nozione di volume utile, ai fini della tutela del paesaggio, comprende qualsiasi opera calpestabile o sfruttabile per qualunque uso, senza distinzione tra volume tecnico e volume interrato. La piscina non costituisce pertinenza urbanistica del fabbricato residenziale, perché non è necessariamente complementare all’uso dell’abitazione e può essere autonomamente utilizzabile. Il carattere interrato dell’opera è irrilevante ai fini dell’assoggettamento al regime concessorio. Le previsioni del regolamento edilizio comunale in contrasto con il P.U.T. e con la legge regionale sono disapplicabili.

Il Fatto

La proprietaria di un immobile adibito a casa per vacanza, contornato da un appezzamento di terreno in zona costiera, presenta istanza per il rilascio del permesso di costruire relativo alla realizzazione di una piscina interrata di circa 20 mq, con altezza media di 1,30 m, e delle opere pertinenziali connesse. Il Comune respinge l’istanza sulla base del parere negativo espresso dalla Soprintendenza, che qualifica l’opera come intervento di nuova costruzione soggetto a permesso di costruire e la ritiene non autorizzabile in forza delle norme di salvaguardia del Piano Urbanistico Territoriale dell’area Sorrentino-Amalfitana.

La ricorrente impugna il diniego davanti al TAR Campania, che respinge il ricorso. Propone quindi appello, deducendo l’assoggettabilità dell’opera al regime della segnalazione certificata di inizio attività in quanto pertinenza interrata di volume inferiore al 20 per cento dell’edificio principale, la carenza di motivazione sulle opere minori e la violazione delle garanzie procedimentali.

La Motivazione della Corte

Il Consiglio di Stato conferma il rigetto. Il Collegio richiama l’orientamento consolidato secondo cui la piscina, interrata o fuori terra, realizzata in zona vincolata, integra intervento di nuova costruzione in quanto volumetricamente rilevante. La nozione di volume utile va interpretata, alla luce della circolare ministeriale e della prevalente giurisprudenza amministrativa, come riferita a qualsiasi opera edilizia calpestabile o sfruttabile per qualunque uso: il concetto di utilità assume significato diverso nella normativa di tutela del paesaggio rispetto alla disciplina edilizia, con la conseguenza che il divieto di incremento dei volumi opera anche per le opere interrate.

Sul versante penalistico il Collegio richiama la Cassazione penale, che ha qualificato la costruzione di una piscina interrata come nuova costruzione e non ristrutturazione, per l’aumento di volumetria e la trasformazione permanente del suolo. Il carattere interrato dell’opera resta dunque irrilevante.

La Corte esclude poi la natura pertinenziale dell’opera. La consistenza non esigua del manufatto e la sua destinazione d’uso ne rivelano una autonomia funzionale, trattandosi di piscina attigua a una struttura ricettiva, che incrementa il valore di mercato del bene e potrebbe essere utilizzata autonomamente. La piscina, si precisa, non è attrezzatura per lo svago assimilabile a un dondolo o a uno scivolo da giardino.

Nel merito urbanistico, l’intervento contrasta con le previsioni della Zona Territoriale 3 del P.U.T., che consente unicamente interventi per l’adeguamento dell’organizzazione agricola del territorio. Eventuali previsioni contrarie del regolamento edilizio comunale sono da disapplicare, perché il rapporto tra P.U.T. e strumentazione comunale è di gerarchia, dovendo i Comuni adattare la propria disciplina alle prescrizioni sovraordinate.

Quanto alle opere minori, i muri perimetrali, i camminamenti, la panca in muratura, le rampe e le sistemazioni esterne non risultano autonomi, ma collegati alla realizzazione della piscina: il motivo è infondato. Lo è anche la censura sulla violazione degli artt. 2, 3 e 10-bis della legge n. 241/1990: la motivazione finale non deve contenere un’analitica confutazione delle osservazioni procedimentali, essendo sufficiente che l’amministrazione ne abbia tenuto conto nel loro complesso.