Oneri urbanizzazione propter rem e prescrizione dalla realizzazione e collaudo opere (Cons. Stato n. 1931 del 10.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’obbligazione di rimborso degli oneri di urbanizzazione e dei costi di costruzione ha natura propter rem e, per il carattere di ambulatorietà che la connota, grava anche sull’acquirente dell’immobile in forza di decreto di trasferimento, indipendentemente dalla circostanza che questi non sia stato assegnatario del lotto né intestatario dei titoli edilizi. Il termine di prescrizione del credito comunale decorre dalla data del singolo negozio di assegnazione, ma, ai sensi dell’art. 2935 c.c., non può iniziare a decorrere finché la convenzione non renda concretamente esercitabile il diritto. Quando la convenzione subordina il rimborso alla realizzazione e al collaudo delle opere di urbanizzazione, il dies a quo coincide con il collaudo complessivo e unitario delle opere, non con il collaudo parziale. La clausola “in ogni caso, non prima di cinque anni dall’assegnazione” opera come termine minimo di dilazione e non come termine finale.

Il Fatto

Un opificio industriale, realizzato in forza di permessi di costruire, era oggetto di procedura esecutiva. La società ricorrente ne è divenuta proprietaria per effetto di un decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione. Il Comune, con nota e determina, ha comunicato l’avvio del procedimento di recupero dei costi sostenuti per le opere di urbanizzazione relative ai lotti interessati dall’opificio, affermando il subentro della società negli obblighi derivanti dall’assegnazione.

La società ha impugnato gli atti davanti al TAR Campania, chiedendo accertarsi la non debenza di alcuna somma. Il TAR ha accolto il ricorso ritenendo prescritto il credito, sul presupposto che il termine decennale fosse iniziato a decorrere cinque anni dopo la stipula della convenzione di assegnazione. Il Comune ha proposto appello, contestando la decorrenza del termine prescrizionale.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via preliminare l’eccezione della società sull’acquisizione della documentazione comunale. Osserva che il contenuto della convenzione di assegnazione non è mai stato contestato nel merito, né in primo grado né in appello, e che la documentazione è indispensabile ai fini della decisione ai sensi dell’art. 104, comma 2, c.p.a.; essa va dunque acquisita al giudizio, anche perché il Comune, non costituitosi in primo grado, avrebbe dovuto depositarla per l’art. 46, comma 2, c.p.a.

Sul merito, la Sezione conferma l’orientamento secondo cui il termine di prescrizione degli oneri di urbanizzazione decorre dalla data del singolo negozio di assegnazione, richiamando il precedente di Cons. Stato, sez. IV, n. 5503 del 2022. Rileva tuttavia che, quando la convenzione, per come strutturata, esclude che il credito possa essere esercitato, la prescrizione non decorre finché non si realizzi il presupposto che ne rende possibile l’esercizio, in coerenza con l’art. 2935 c.c. Nessun contrasto con il precedente citato, che concerne fattispecie diversa.

L’art. 3 della convenzione subordina la restituzione dell’aliquota dei costi alla realizzazione e al collaudo delle opere, e comunque non prima di cinque anni dall’assegnazione. Il presupposto è quindi il collaudo complessivo, da intendere unitariamente rispetto alla realizzazione delle opere, anche per la loro complessità e per evitare una visione frammentata; prima del collaudo integrale non era neppure determinabile il quantum dell’obbligazione. La società non ha provato l’asserito ritardo doloso nel collaudo.

L’espressione “in ogni caso” va letta come termine minimo: la prescrizione non decorre prima dei cinque anni, ma non è da essi limitata. Respinte le doglianze riproposte ai sensi dell’art. 101, comma 2, c.p.a., il Collegio ribadisce la natura propter rem delle obbligazioni di pagamento degli oneri, richiamando Cons. Stato, sez. IV, n. 4221 del 2025 e Cons. Stato, sez. IV, n. 4853 del 2025: esse gravano sull’acquirente in virtù dell’inerenza alla res e dell’ambulatorietà. La società, proprietaria dell’area, è dunque tenuta al rimborso a prescindere dalla titolarità dei titoli edilizi e dall’assenza di accollo. L’appello è accolto, il ricorso di primo grado respinto, con condanna alle spese.