Porticati e volumi tecnici nel terzo condono edilizio: limiti volumetrici e diniego (C.G.A.R.S. n. 362 del 29.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di terzo condono edilizio, i limiti volumetrici previsti dall’art. 32, comma 25, legge n. 326/2003 — 750 mc per ciascuna unità abitativa e 3.000 mc per l’intero fabbricato — operano come presupposto di sanabilità delle opere ultimate entro il 31 marzo 2003. Il porticato aperto di estese dimensioni non integra la nozione di volume tecnico, che ricorre solo per i vani strettamente necessari a contenere impianti serventi, privi di autonomia funzionale anche potenziale, e va pertanto computato nella cubatura dell’unità abitativa. Il regolamento edilizio comunale che disciplina il calcolo dei porticati non deroga alla norma primaria, ma ne specifica quantitativamente l’ambito applicativo. Il diniego di condono fondato sul superamento dei limiti volumetrici è legittimo e non richiede valutazioni di proporzionalità ulteriori rispetto all’applicazione della legge.

Il Fatto

La ricorrente aveva presentato al Comune due distinte istanze di condono edilizio ai sensi della legge n. 326/2003, relative a un immobile composto da piano terra a porticato e piano primo. L’amministrazione aveva respinto la prima istanza con provvedimento motivato sul presupposto che le opere superassero i limiti volumetrici di sanabilità. Il TAR Sicilia, con sentenza n. 3758/2022, aveva respinto il ricorso.

La proprietaria ha proposto appello deducendo, tra l’altro, il difetto di motivazione della sentenza, l’erroneo computo del porticato — qualificato come volume tecnico e quindi da escludere dal calcolo — e l’illegittimità del richiamo al regolamento edilizio comunale in quanto derogatorio della norma primaria. Ha inoltre lamentato la mancata applicazione della sanzione pecuniaria in luogo della demolizione, invocando i principi di proporzionalità e ragionevolezza.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha respinto il primo motivo, rilevando che la sentenza appellata espone in modo chiaro le ragioni del rigetto, alla luce delle risultanze della consulenza tecnica, e specifica perché l’intero piano pilastrato non fosse qualificabile come locale tecnico.

Il nucleo della decisione riguarda i due profili del secondo e terzo motivo, trattati congiuntamente: la misura dei limiti dimensionali e la qualificazione del piano terra a porticato. La Corte ha richiamato l’art. 32, comma 25, legge n. 326/2003, che fissa il tetto di 750 mc per unità abitativa e di 3.000 mc per l’intero stabile. Ha poi dato conto della nota comunale e della CTU: entrambe le relazioni, pur con valori differenti del porticato, accertano il superamento della soglia di sanabilità per l’unità oggetto dell’istanza.

Quanto alla dedotta natura di volume tecnico del porticato, il Collegio ha osservato che il regolamento comunale non deroga ai limiti del comma 25, ma si limita a specificare i casi in cui i porticati rientrano nel computo della volumetria; l’appellante, del resto, non ha impugnato la norma regolamentare. Ha quindi richiamato la definizione di volume tecnico accolta dalla giurisprudenza (Cons. Stato, sez. VI, n. 1184 del 2022) e quella contenuta al punto 31 dell’intesa del 20 ottobre 2016 sul regolamento edilizio-tipo. In base a tali criteri un porticato aperto di oltre 221 mq, idoneo a essere adibito a locale abitabile, non può essere considerato locale tecnico e va computato a ogni effetto ai fini della cubatura autorizzabile.

La Corte ha infine dichiarato priva di pregio la censura sull’applicazione della sanzione pecuniaria in luogo della demolizione: la questione è prematura, non essendo stato adottato alcun provvedimento di demolizione, e manca prova dell’accoglimento della seconda istanza di sanatoria. Il quarto motivo è stato respinto perché l’amministrazione si è limitata ad applicare le prescrizioni di legge, senza violare i principi di proporzionalità e ragionevolezza. L’appello è stato respinto con condanna alle spese.