Progetto unitario di utilizzazione è piano esecutivo e impone la doppia conformità (Cons. Stato n. 1221 del 16.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il progetto unitario di utilizzazione previsto dalle N.T.A. del P.R.G. per l’ipotesi in cui la maglia sia impegnata da un’unica iniziativa non costituisce un titolo edilizio atipico assimilabile al permesso di costruire, ma un piano esecutivo a carattere semplificato, intermedio tra lo strumento generale e il titolo edilizio. Ne deriva che la sua preventiva approvazione è presupposto dell’edificazione e che l’intervento realizzato in sua assenza non è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della realizzazione. Il requisito della doppia conformità di cui all’art. 36 d.P.R. 380/2001 resta pertanto insoddisfatto, con legittimità del diniego di sanatoria e dell’ordinanza di demolizione conseguenziale. Il diniego di sanatoria, avendo natura vincolata, non richiede motivazione ulteriore rispetto alla verifica di conformità urbanistico-edilizia.

Il Fatto

Il giudizio ha ad oggetto l’ordinanza di demolizione e il diniego di sanatoria adottati da un Comune in relazione a un manufatto realizzato sine titulo su un’area ricadente in zona F dello strumento urbanistico generale, esterna alla lottizzazione e non prevista dalla stessa.

Il diniego di sanatoria si fondava sul difetto della doppia conformità ex art. 36 d.P.R. 380/2001: il manufatto risultava estraneo alla maglia di lottizzazione e non previsto dal progetto unitario di utilizzazione approvato solo successivamente alla sua realizzazione. La società proprietaria impugnava entrambi i provvedimenti davanti al TAR Puglia, che respingeva il ricorso qualificando il PUU come piano attuativo e rilevando l’approvazione del medesimo in epoca posteriore all’intervento. Proponeva allora appello, deducendo che l’art. 57 delle N.T.A. non imporrebbe il PUU per l’edificazione di un singolo edificio e che lo strumento sarebbe alternativo, e non presupposto, del permesso di costruire.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta in via preliminare l’eccezione del Comune sulla censura relativa alla natura di lotto intercluso dell’area, formulata solo in grado di appello e con la memoria conclusiva: la censura è inammissibile perché nuova.

Nel merito, il punto dirimente non è la qualificazione in concreto del PUU approvato, ma il dato letterale dell’art. 57 N.T.A., che impone l’approvazione di un progetto unitario di utilizzazione quando l’intera maglia sia impegnata da un’unica iniziativa, a prescindere dal numero di edifici da realizzare. La norma non ammette l’intervento diretto mediante permesso di costruire in tale ipotesi: la preventiva approvazione del PUU è condizione dell’edificazione, a garanzia dell’armonico sviluppo della porzione di territorio. Il Collegio conforta la lettura con la convenzione attuativa, che subordina espressamente il rilascio dei permessi di costruire alla sua sottoscrizione.

Poiché il manufatto è stato realizzato in assenza del PUU, approvato solo nel 2016, l’intervento non era conforme alle norme urbanistiche all’epoca della realizzazione: difetta il requisito della doppia conformità e le censure avverso il diniego di sanatoria e l’ordinanza di demolizione sono respinte, a prescindere dall’ulteriore profilo qualificatorio.

In ogni caso il Collegio condivide la conclusione del TAR sulla riconducibilità del PUU al genus dei piani esecutivi: l’alternatività rispetto al piano esecutivo ordinario è meramente terminologica, individuando il PUU un piano esecutivo semplificato per l’ipotesi dell’iniziativa unica. La qualificazione è confermata da elementi funzionali, procedimentali e contenutistici, tra cui l’iter di adozione e approvazione e la sottoscrizione di una convenzione assimilabile alla lottizzazione. Irrilevante è la mancata menzione del PUU nell’elenco non tassativo dell’art. 39 N.T.A., essendo lo strumento riconducibile alle convenzioni di lottizzazione ivi previste.

Quanto alle garanzie partecipative, il diniego di sanatoria implica una verifica di carattere vincolato e non necessita di motivazione ulteriore rispetto alla conformità dell’opera alle prescrizioni vigenti al momento della domanda e della realizzazione. L’appello è quindi respinto, con condanna dell’appellante alle spese del grado.